Введение

Понятие сделки

В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность).

В отличие от односторонней сделки в договоре (дву- или многосторонней сделке) необходимо волеизъявление двух или более лиц. Договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды недвижимости арендодатель обязан передать соответствующий объект в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан уплачивать арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи недвижимости в пользование. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне. Так, по договору дарения недвижимое имущество передается в собственность безвозмездно. Предоставление одаряемым какого-либо имущества или денежной суммы дарителю повлекло бы применение к данному договору правил, предусмотренных соответственно для договора мены или купли-продажи.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам ГК РФ относит также некоторые движимые (по своим естественным свойствам) вещи. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Целью настоящей работы не является анализ всех возможных видов сделок с недвижимым имуществом. Здесь рассматриваются лишь наиболее распространенные из них - аренда и купля-продажа. При этом автор не ставит задачу охарактеризовать сделки с такими объектами прав, как участки недр, обособленные водные объекты, леса, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рассмотрение специфики указанных видов недвижимого имущества и сделок с ними может составить предмет ряда самостоятельных исследований.

Государственная регистрация недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо путем совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

Указанный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Такая информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (см. ст. 131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ГК РФ ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1). Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Участники сделок с недвижимым имуществом

Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Указанные субъекты права обладают спецификой, которую целесообразно рассмотреть подробнее. Предусмотренные законодательством ограничения на участие определенных субъектов в тех или иных сделках будут показаны нами в разделах I и II данной работы.

Гражданин для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должен обладать право- и дееспособностью.

В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина. Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Дееспособность гражданина предполагает его способность своими осознанными действиями осуществлять акты юридически значимого поведения, приобретать права и нести обязанности. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению. По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).

Сделки с недвижимым имуществом в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. 31-40 ГК РФ.

Юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей правоспособностью. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г. "Об акционерных обществах"*(2) для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью*(3).

Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают не общей, а специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому, в частности, п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"*(4) к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия*(5). Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ*(6).

По общему правилу (см. ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (ст. 298 ГК РФ)*(7).

Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

Так, согласно п. 1 ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный названным законом. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества или общим собранием акционеров в порядке, установленном ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах".

Критерии отнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установлены ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Для унитарных предприятий правила о крупных сделках, совершаемых в особом порядке, предусмотрены ст. 23 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"*(8).

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров*(9). Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.

Участие некоторых юридических лиц в сделках с недвижимостью связано с определенными ограничениями. Так, организации, которым недвижимое имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации имущества, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно в один и тот же момент - при государственной регистрации юридического лица и прекращаются в момент его ликвидации.

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами гражданского права, а следовательно, участниками сделок с недвижимым имуществом, являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (см. ст. 125 ГК РФ).

Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать прежде всего соответствующие органы исполнительной власти, хотя рассматриваемые правила ГК РФ и не исключают возможности реализации указанных правомочий также представительными органами государственной власти.

На уровне Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией прежде всего Правительство РФ, Минимущество РФ, отраслевые федеральные органы исполнительной власти. Среди правовых актов, определяющих статус указанных органов, следует назвать прежде всего Конституцию РФ, ФКЗ от 17.12.1997 г. "О Правительстве Российской Федерации"*(10). Отдельные вопросы правомочий Правительства РФ решаются в федеральных законах, постановлениях Правительства РФ. Основы правового положения Минимущества РФ и отраслевых федеральных органов исполнительной власти установлены в положениях об этих органах*(11). Постановлениями Правительства РФ Минимуществу РФ и отраслевым федеральным органам исполнительной власти могут предоставляться и другие правомочия. В некоторых случаях правомочия федеральных органов исполнительной власти могут быть предусмотрены федеральными законами (см., например, ФЗ от 25.08.1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте"*(12).

Правительство РФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности не только федеральным органам исполнительной власти, но и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном Федеративным договором и законами Российской Федерации. Поэтому арбитражным судам при рассмотрении споров необходимо устанавливать, были ли делегированы Правительством РФ его полномочия по распоряжению федеральным имуществом конкретному федеральному органу исполнительной власти либо органам исполнительной власти субъектов Федерации*(13).

На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

На муниципальном уровне своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. К органам местного самоуправления относятся: выборные органы, образуемые в соответствии с ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(14), законами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований; другие органы, образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Кроме того, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью.