7.2.9. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных

контрактов используется для оценки городских земель в крупных горо-

дах.21

Например, в г. Москве сложились два вида предоставления зе-

мельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строитель-

ство:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных кон-

курсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод

возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях

последующего раздела построенного или реконструированного за счет

средств инвестора объекта между городом – собственником земли и ин-

женерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного уча-

стка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход

20-30% площадей построенного объекта в собственность городских вла-

стей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной

аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стои-

мость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и

той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стои-

мость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного ин-

вестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосроч-

ной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

• площади земельного участка;

• проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

• сроках строительства и реализации проекта;

• наличии и стоимости обременении.

Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации

для проектирования и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земель-

ных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию ка-

питальных коммерческих строений и сооружений, таков.

1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для

строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь,

этажность и т.п.).

2-й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчи-

тывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.

В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных

площадей зданий между городом и инвестором составляет в Централь-

ном административном округе 30/70, за пределами данного округа –

20/80.

3-й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жило-

го и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, кото-

рые должны перейти городу после завершения строительства по услови-

ям инвестиционного контракта.

5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвести-

ционного проекта.

6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый

для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти

городу после завершения строительства.

7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в

натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й

этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной фор-

ме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого зе-

мельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из

текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обре-

менениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию обще-

городских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос сущест-

вующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из

сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и

другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством

г. Москвы.