Изменение договора социального найма.
Ответственность наймодателя по договору социального найма жилого помещения.
Наймодатель, не выполнивший обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором несёт ответственность: при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанности по своевременному проведению капремонта жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наниматель вправе по своему выбору потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещением своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или имущества, либо возмещение убытков, причинённых невыполнением или ненадлежащим выполнением надлежащей обязанности.
Наниматель, не выполнивший обязанности, тоже несёт предусмотренную законодательством РФ ответственность.
Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещением на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения.
Дееспособный член семьи нанимателя вправе с согласия остальных членов семьи и наймодателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи нанимателя.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а именно наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих с ним членов его семьи вправе в любое время расторгнуть договора социального найма.
В случае выезда нанимателя в другую местность на постоянное жительство договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в следующих случаях:
1) в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги более 6 месяцев подряд,
2) в случае разрушения или порчи имущества нанимателем,
3) в случае систематического нарушения прав или интересов соседей, делающих невозможным совместное проживание в одном жилом помещении,
4) за использование жилого помещения не по назначению.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя производится только в судебном порядке.
Договор социального найма прекращается также в связи с разрушением жилого дома, помещения, в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Выселение граждан производится в судебном порядке:
1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения,
2) с предоставлением другого жилого помещения,
3) без предоставления жилого помещения.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случае, если:
1) дом в котором находится жилое помещение подлежит сносу,
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение,
3) жилое помещение признано непригодны для постоянного проживания,
4) в результате капремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено (уменьшится или увеличится).
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более 6 месяцев подряд не вносят плату за жильё и коммунальные услуги они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, но с размером установленном для вселения граждан в общежития.
Если наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещение, допускает его разрушение, использует его для непредусмотренных целей, если делают проживание с ними остальных граждан невозможном наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранить такие нарушения, а также назначить разумный срок для устранения нарушений, но если наниматель не устранит нарушения, то виновные по требованию наймодателя выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения также могут быть выселены граждане лишённые родительских прав, если совместное проживание граждан с их детьми будет признано судом невозможным, так как отрицательно влияет на воспитание детей. Список оснований выселения граждан из жилых помещений не является исчерпывающим и выселении е возможно и по другим основаниям, предусмотренным другими ФЗ и договором социального найма (ст. 3, 35 ЖК).
3 вопрос – Договор коммерческого найма.
ГК установлено, что собственнику имущества принадлежит право владения пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК). Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением, при этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания, но и для сдачи их собственником другим лицам на основании договора.
Основной формой такого ГП договора является договор коммерческого найма жилого помещения и ему посвящена 35 глава ГК.
По договору коммерческого найма одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нём. Для заключения договора коммерческого найма не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно сторонам достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.
Объектом договора может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (ст. 673 п. 1 ГК). Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодатель может выступать любой субъект ГП, являющийся собственником жилого помещения, а нанимателем ожжет быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.