Основы жилищного права

Жилищное право – это нормы права, регулирующие отношения, связанные с жилыми помещениями. Систему жилищного законодательства образуют источники жилищного права.

К числу важнейших актов жилищного законодательства относятся:

- Конституция;,

- Национальная жилищная программа ( концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике;

- Закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»;

- Жилищный кодекс Республики Беларусь;

- Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565(ред. От 21.09.2009) «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»;

- Положение о порядке учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонд;

- Кодекс о браке и семье;

- Законы «О прокуратуре;

- Законы «О статусе военнослужащих»;

- Законы «О милиции;

- Законы «О социальной защите граждан, пострадавших от аварии на ЧАЭС» и др.;

- постановления Правительства, регулирующие жилищные правоотношения.

Ряд важнейших жилищно-правовых норм содержится и в постановлениях министерств и ведомств, в решениях органов местного управления и самоуправления, в локальных нормативных актах. Гражданское законодательство Республики Беларусь применяется к жилищным отношениям постольку, поскольку эти отношения не урегулированы жилищным законодательством Республики Беларусь. Жилищные отношения - отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда. Жилищное правоотношении–это общественные отношения по поводу использования, управления и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные правоотношения делятся на следующие виды:

- Отношения по использованию объектов жилого фонда (по договору найма, в силу права собственности, в ЖСК и т.д.). В соответствии с Гражданским кодексом жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан.

- Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающееся с просьбой о предоставлении им жилого помещения, с другой – органы местного самоуправления и иные субъекты, в ведении которых находится жилой фонд.

- Отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда.

- Отношения в сфере строительства и финансирования строительства объектов жилого фонда.

- Отношения ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Субъектами жилищных отношений являются:

- граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее - граждане);

- юридические лица независимо от форм собственности;

- государственные органы.

Объектами жилищных отношений являются жилые помещения.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов. Государственный жилищный фонд включает жилые помещения местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций (в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда), в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, общежития.
Государственный жилищный фондвключает:

- республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

- коммунальныйжилищный фонд-часть жилищного фонда, на­ходящуюся в коммунальной собственности (собственность адми­нистративно-территориальных единиц).

Частный жилищный фондвключает:

- жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находя­щуюся в собственности граждан;

- жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собствен­ности юридических лиц негосударственной формы собственности.

Договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Форма договора найма жилого помещения – письменная. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора. Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая сторона, наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником, жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их свободной воли и равноправного положения в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации. Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Совмином. Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным Кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей. Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным Кодексом и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное. Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если Жилищным Кодексом не установлено иное.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение по требованию:

- нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов семьи;

- собственника жилого помещения;

- члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ним членов семьи.

При отказе освободить жилое помещение временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются по решению суда без предоставления другого жилого помещения.