Правовой режим земельного участка и возведенных на них объектов
Это не только сам участок, но и территория. по которой он передвигается. Если установить общее правило, то будет невозможно по нему двигаться.
Для них установлены следующие специальные правила:
Собственник может огородить земельный участок или иным способом обозначить, что вход без его разрешения не допускается. Если собственник не обозначил, значит, что презумпция, что разрешает перемещение по участку. Но он может ее опровергнуть. Пока презумпция действует, то любое лицо может пройти через участок, если это не причиняет беспокойство и ущерб собственнику.
Еще больший доступ предусмотрен на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не закрытые для общего доступа. Здесь граждане могут не только свободно находиться. Но и использовать, имеющиеся на земельных участках природные объекты, в пределах опускаемых нормативными актами и собственниками соответствующего земельного участка. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество на возведенном для них земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Но при наличии следующих условий:
1.соблюдение градостроительных и строительных правил
2.соблюдение требований о назначении земельного участка
Возведенное на земельном участке сооружение рассматривается как недвижимое имущество в том случае. Если соответствующее сооружение неразрывно связано с земельным участком.
Правило:
Судьба возведенных объектов неразрывно связана с судьбой участка. Поэтому при переходе права собственности на здания или сооружения к его приобретателю переходят права на земельный участок, на котором они расположены, определяемым соглашением сторон.
1. Право собственности
3. Право бессрочного пользования
4. Право временного пользования
Если соглашением сторон об отчуждении прав и сооружений ничего не предусмотрено о праве на земельный участок. То к приобретателю переходит то право, которым обладал продавец соответствующего здания или сооружения.
Покупатель недвижимости вправе требовать оформления права на соответствующий земельный участок.
Правило:
Если строение находится на участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного, бессрочного пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве принадлежать не может, последний может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести этот земельный участок в собственность.
Право бессрочного постоянного пользования: государственным органом власти и учреждениям, другие лица должны выкупить или заключить договор аренды.
Если недвижимость , возведенная на земельном участке сам земельный участок принадлежат одному и тому жилицу на праве собственности их участие в гражданском обороте трудностей не вызывает. Но если собственник земельного участка и собственник недвижимости не совпадает – то возникают трудности.
Данные трудности разрешаются ст. 272 ГК: последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком. Трудности разрешаются соглашением между собственником земельного участка. Если оно не достигнуто – то по решению суда. При этом собственник вправе требовать по суду освобождения земельного участка от строения. Однако если снос здания запрещен, либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости строения над стоимостью земельного участка. В этой ситуации суд может: признать права собственника строения на приобретение участка в собственность, признать право собственника земельного участка на приобретение в собственность строения. установить условия пользования земельного участка на новый срок.
Концепция развития гражданского законодательства и ФЗ о внесении изменений предполагает вернуться к концепции: единственным объектом недвижимости является земельный участок – а остальное – лишь его улучшение. И отдельно продажа объекта не допускается. Сейчас это сделать сложно. Тем не менее концепция предполагает перейти к естественному обороту земли.
Предполагается закрепить правило, которое запрещает отчуждение земельного участка без земельного участка, на котором он расположен
Определенными особенностями характеризуется и прекращение права собственности на участок помимо воли собственника:
1. Когда право собственности прекращается не зависимо от правонарушения собственника
Принудительный выкуп для государственных или муниципальных нужд. Решение принимается либо федеральным органом исполнительной власти, либо органом государственной власти субъекта РФ, либо органом местного самоуправления, собственник должен быть уведомлен за год до предстоящего изъятия земельного участка. Допускается только с согласия собственника участка. Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации с уведомление собственника о такой регистрации. (Чтобы участники знали, что он обременен) Цены и условия выкупа – по соглашению сторон. Цена включает в себя: рыночная стоимость и упущенная выгода. Вместо денег может быть предложен другой участок, если он согласен.
Если собственник не согласен – то возникший спор по иску соответствующего органа исполнительной власти решается судом.
2. Когда собственник допускает правонарушение:
1) Земельный участок не используется собственником по его назначению в течение 3 – х лет, которые предоставлены для с/х производства и жилищного строительства.
2) Когда земельный участок используется. Но с нарушением законодательства.
Порядок изъятия:
Орган государственной власти должен заблаговременно предупредить собственника, об изъятии в силу допущенного правонарушения, тогда земельный участок подлежит продажи с публичных торгов, а остальные деньги – собственнику за вычетом на проведение торгов. Если не согласен, орган, принявший решение, может предъявить требование в суд.
Еще больше особенностей установлено для земельных участков с/х назначения: Закон РФ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель с/х назначения»:
Они не могут принадлежать:
1. Иностранцам
2. Лицом без гражданства
3. Иностранным ЮЛ
4. ЮЛ, в которых доля иностранного элемента с/х назначения более 50 %
Предельный размер земельных участков, которые могут быть в собственности граждан, их родственников, контролируемых ими ЮЛ, не может больше 10%общей площади в границах одного административно – территориального образования.
Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности могут передаваться только на торгах, в форме конкурса или аукциона.
При продаже земельного участка гражданином или ЮЛ, субъект РФ имеет преимущественного права покупки. То есть прежде чем продать частному лицу он должен предложить субъекту РФ.
Право собственности на жилые помещения
Ввиду нехватки данных объектов – ст. 288 ГК.
П. 1 – собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением
П. 2 - определяет, что жилые помещения предназначены для проживающих в них граждан.
П. 3 – размещение в жилом помещении промышленным производств не допускается. Не допускается размещение в жилом помещении учреждений и организаций, для того, как эти жилые помещения будут переведены в разряд нежилым помещений.
Допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности или индивидуального предпринимательства. Однако если это не нарушает права и законные интересы других лиц.
Жилищный кодекс, ст. 30:
Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями должно осуществляться не только в соответствии с назначением, но и иными пределами.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а так же общего имущества в коммунальной квартире.
Собственник обязан поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним.
Особые правила для квартир в многоквартирном доме:
Ст. 289 ГК и ст. 30 ЖК РФ
Собственнику квартиры в многоквартирном доме. Наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. (Несущие конструкции дома, механическая, сантехническое и иное оборудование. призванное обсуживать интересы, общие помещения дома, земельный участок. Чем больше помещение – тем больше право.
Ст. 291 ГК:
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации дома образуютТСЖ. (Не «могут»)
Почему законодатель на это пошел? Правила об общей долевой собственности не пригодны для имущества во многоквартирном доме. Все решается по принципу единогласия.
Правила:
Ст. 44 ЖК РФ – выбор способа управления является компетенцией общего собрания собственник жилого помещения, количество голосов пропорционально размеру жилой площади. (Можно заключить договор с управляющей компанией, решить, что они сами будут управлять, либо создадут ТСЖ.
Важное значение имеет ст. 292 ГК:
П. 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещения, на условиях, предусмотренным жилищным законодательством.
Это особое субъективное право, возникающее не из договора. Это особое ограниченное вещное право.
А что будет с этим правом пользования:
1. Если прекращается право собственности на помещение
Ранее действующее правило: Переход права собственности на жилое помещение другому лицу не является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника.
То есть оказывалось, что такое право привлекательней чем право собственности. Но кто приобретет жилое помещение, когда члены семьи продолжают жить.
Сейчас внесены изменения в ст. 292 ГК в редакции ФЗ от 15 мая 2001 года и от 30 декабря 2004 года:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Этими же законами п. 1 ст. 292 ГК был дополнен абзацев вторым: дееспособные и ограниченные в дееспособности члены собственника, проживающее в принадлежащем ему жилом помещении несут солидарную ответственность по обязательствам. Вытекающим из пользования этим жилым помещением.
П. 4 ст. 292 ГК: Отчуждение жилого помещения в котором проживают, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника допускается с согласия органа опеки и попечительства.
2. Если прекратились отношения между семьей
Ранее действовавшее правило: Прекращение семейных отношений не основание для прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами семьи.
Поэтому это привило было исправлено:
П. 4 ст. 31 ЖК РФ:
В случае прекращения семейных отношений собственником жилого помещения. Правило пользования за бывшими членами семьи прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Обзор судебной практики о примение ст. 31 ЖК РФ 2007 года ВС РФ:
Несовершеннолетний ребенок не может быть бывшим членом семьи, за ними сохраняется право пользование при любых обстоятельствах.
12.09.2012
Ст. 293 ГК предусматривает особый случай прекращения права собственности помимо воли собственника:
1. Если собственник использует его не по назначению (например, офис)
2. Систематически нарушает права и интересы соседей
3. Бесхозяйственно обращается с принадлежащим ему помещением, допуская его разрушение
При наличии хотя бы одного случая орган местного самоуправления может предупредить собственника. О необходимости устранить такое нарушение, а если это нарушение ведет к разрушению жилого помещения – так же назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
В том случае, если после предупреждения правонарушение продолжается – суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику жилого помещения вырученной от продажи суммы минус судебные издержки и деньги, потраченные на организацию торгов.