Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации дохода.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Логика доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется не основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести.

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости ожидания, спроса и предложения, замещения.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:

1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R).

2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода определяется по формуле:

где: С_ОНД – стоимость объекта недвижимости, определенная методом капитализации дохода;

ЧОД – чистый операционный доход;