Лекція 22: Державне регулювання у сфері оцінки земель

План

1.Послідовність проведення експертної грошової оцінки землі.

2. Оформлення результатів оцінки.

Використана література :

1. Пазинич В.І, Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості» , Київ. 2009 р.

ст.276-282.

2. Роїна О.М. «Оцінка майна та майнових прав: Нормативна база.» Київ . КТН, 2005р. ст.6.

1. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводить­ся в такій послідовності:

— визначення завдання оцінки (об'єкт, мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки);

— збирання інформації, необхідної для проведення оцін­ки (вихідних даних про земельну ділянку, економічних, соці­альних, правових та фізичних факторів, що впливають на її вартість);

— визначення найбільш ефективного використання земе­льної ділянки;

— вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

— визначення вартості земельної ділянки за обраними методами;

— узгодження результатів оцінки та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

— складання та затвердження звіту про експертну грошо­ву оцінку;

— подання звіту на експертизу до органів Держкомзему.

Інформаційною базою для експертної грошової оцін­ки земельних ділянок несільськогосподарського призна­чення є:

— відомості Державного земельного кадастру (місцезна­ходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділян­ки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

— проект відведення земельної ділянки;

— відомості про природні, економічні, історико-культур-ні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки;

— дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна;

— дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ді­лянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

-—звітні дані про щорічні витрати з експлуатації та утри­мання будівель та споруд, які повинні надаватися землекори­стувачем;

—- дані статистичної звітності.

Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки повинен містити:

— підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

— мсту оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

— опис земельної ділянки;

-— план та характеристику земельної ділянки, у т. ч. її фі­зичні та економічні особливості, правовий режим, особливос­ті її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, ха­рактер використання та стан забудови;

— аналіз ефективності використання земельної ділянки;

— обгрунтування обраних методичних підходів;

— розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за об­раними методичними підходами;

— основні передумови проведення оцінки;

— висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ді­лянки;

— сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а та­кож копія договору на проведення цієї оцінки та копія квалі­фікаційного сертифіката експерта.

Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, яка здійснила експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи. Він підлягає погодженню ч сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповід­ним державним органом земельних ресурсів. Термін чинності звіту становить шість місяців з дати оцінки.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

— капіталізація чистого доходу;

— зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

— врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомо­го майна на земельній ділянці;

— грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призна­чення (крім земель населених пунктів), затвердженою пос­тановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогос­подарського призначення та населених пунктів, затверд­женою постановою Кабінету Міністрів України від 23 бе­резня 1995 року № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

— поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові ком­поненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод по-парного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше про­даних подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталіза­ції чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвести­ційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капі­талізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним під­ходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на зе­мельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним під­ходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці міме чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різ­ниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього викорис­тання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійс­нюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та рин­кових даних

2. Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового
документа — звіту про оцінку, — що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531.

На виконання статті 25 Закону України «Про оцінку земель» з метою оприлюднення результатів експертної грошової оцінки земельних ділянок заповнюється витяг із звіту про експертну грошову оцінку зе­мельної ділянки (додаток 1).

Витяг підписується оцінювачами, які проводили оцінку земельної ді­лянки, та керівником суб'єкта оціночної діяльності, підпис якого скріп­люється печаткою.

Термін чинності звіту становить один рік з дати оцінки.

Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива
публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності суб'єкт господарю­вання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.

Мінімальний обсяг інформації, що мас містити публікація про резуль­тати оцінки, може включати: найменування, кваліфікацію і статус суб'єк­та оціночної діяльності — суб'єкта господарювання; посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дату оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при ви­конанні оцінки.

Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних діля­нок здійснюється згідно із законодавством.

Начальник Управління економіки та оцінки земель

В.М. Кривов

Додаток 1

до п. 3.3 Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок