Лекція 21: Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

План

1.Фактори ,що зумовлюють вартість земельної ділянки. Види грошової оцінки.

2.Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки.

Використана література :

1. Пазинич В.І, Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості» , Київ. 2009 р.ст.282-289.

2. Роїна О.М. «Оцінка майна та майнових прав: Нормативна база.» Київ . КТН, 2005р. ст.27-28.

1. Як будь-який товар, земля має споживчу та рин­кову вартість, що потребує відповідної оцінки. Споживча ва­ртість відображає вартість землі для конкретного викорис­тання. Ринкова вартість — найімовірніша ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.

Як об'єкт оцінки земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовану межу, розміри, площу, місцепо­ложення, правовий статус, що фіксуються в державному ка­дастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Основні фактори, що зумовлюють вартість земельної ділянки, поділяються на:

— просторові (місцезнаходження, тобто просторове пе­ребування земельної ділянки в певній частині земної по­верхні);

— ринкові (зумовлюються переважно попитом);

— правові (правова база землекористування, ділянка як об'єкт права власності, правові обмеження, обмеження і об­тяження конкретної ділянки);

— кількісні (площа, глибина і ширина ділянки);

— якісні (корисні властивості ділянки, пов'язані з її май­бутнім використанням);

— економіко-тсхнологічні {реальні можливості викорис­тання земельної ділянки за призначенням та очікувана окуп­ність капіталу).

Вважається, що дохід від експлуатації нерухомого майна в першу чергу розподіляється на земельну ділянку, оскільки земля має вартість, а потім на поліпшення, що на ній збудо­вані, оскільки вони є не що інше, як вклад у вартість земель­ної ділянки.

Поліпшеннями, що вносяться в земельну ділянку як вклад, з метою подальшого використання для міської забу­дови є:

■ упорядкування — загальний термін для доріг, тротуарів, інженерних мереж, облаштування (озеленення) території, ви­трат на інфраструктуру тощо;

■ інші поліпшення — загальний термін для будинків та споруд.

Крім того, користь від використання земельної ділянки ре­алізується протягом необмеженого часу, а поліпшення мають обмежений строк, що дуже важливо, оскільки більшість буді­вель на сьогодні технічно та морально застаріли.

Існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Нормативна оцінка застосовується при розра­хунку податку на землю, визначенні орендної плати, втрат лісових і сільськогосподарських земельних угідь. Експертна оцінка застосовується при проведенні цивільно-право­вих операцій із земельними ділянками. Сфери їх застосу­вання регулюються законодавчими та нормативними доку­ментами.

За категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на:

— оцінку земель населених пунктів;

— оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів);

— оцінку земель сільськогосподарського призначення. Нормативно-методична база грошової оцінки земель в Україні містить:

— Методику грошової оцінки земель сільськогосподарсь­кого призначення та населених пунктів (постанова КМУ № 213 від 23.03.1995);

— Методику грошової оцінки земель несільськогосподар­ського призначення (крім земель населених пунктів (поста­нова КМУ № 525 від 30.05.1997);

—- Методику експертної грошової оцінки земельних діля­нок (постанова КМУ № 1050 від 16.06.1999);

— Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарсько­го призначення та населених пунктів (спільний наказ Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Ака­демії аграрних наук від 27.11.1995);

— Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів (спільний наказ Держкомзему, Мінагропрому, Держбуду. Держкомлісгоспу, Держводгоспу та Академії аграрних наук віл 29.08.1997);

— Порядок проведення експертної грошової оцінки земе­льних ділянок несільськогосподарського призначення (наказ Держкомзему від 8.07.1999 № 72);

— Закон України «Про оцінку земель»;

— Земельний кодекс України;

— Закон України «Про плату за землю».

Інформаційною базою грошової оцінки земель є:

— матеріали Державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель бонітування грунтів, еконо­мічна оцінка);

—- відомості інших галузевих кадастрів (містобудівного, лісового, водного);

— генеральні плани та проекти планування і забудови на­селених пунктів;

— матеріали економічної оцінки території;

— матеріали землевпорядної та містобудівної документації;

— інвентаризація земель.

Землевпорядна документація містить:

—- схеми (проекти) землеустрою;

— проекти встановлення на місцевості меж адміністрати­вно-територіальних утворень;

—- проекти створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;

— проекти відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування в натурі (на місцевості) вилуче­них (викуплених) і відведених земель;

— документи, що посвідчують право власності або право користування землею (державний акт).

Експертна грошова оцінка передбачає визначення рин­кової ціни (ймовірної ціни продажу на ринку) або іншого ви­ду вартості об'єкта (інвестиційна, ліквідаційна, страхова, по­даткова, споживча, спеціальна), яка зумовлена метою оцінки та сферою застосування її результатів.

При цьому дотримуються принципів: корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, доданої продуктивності, внеску (граничної продуктивності), відповідності, найкращо­го і найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного викорис­тання — фізично можливого та економічно доцільного — та (або) для земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті яких вартість, що визначається, буде макси­мальною порівняною з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Критеріями обрання серед альтернативних варіантів викори­стання земельної ділянки є такі чотири критерії: юридична дозволеність, фізична придатність, економічна доцільність, найбільша прибутковість.

2. Земля є природним ресурсом, який неможливо від­творити, на відміну від інших об'єктів нерухомого майна, при цьому існує можливість багатоцільового використання земельної ділянки.

Ринкова вартість земельної ділянки завжди визначається найбільш ефективним її використанням як вільної від забудо­ви. При розгляді варіантів використання земельної території важливо визначити, які поліпшення можуть забезпечити най­більшу вартість землі.

Варіант найефективнішою використання земельної ділян­ки визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:

■ потенціал місцеположення;

■ наявність попиту на використання земельної ділянки за варіантом, що припускається;

■ правова підстава забудови за визначеним варіантом;

■ фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ді­лянки;

■ фінансова обгрунтованість проекту забудови. Місцеположення земельної ділянки є головним факто­ром, що визначає її вартість. При цьому враховується:

■ зіставлення тину забудови, що планується, з існуючим типом землекористування;

■ доступність земельної ділянки (за відсутності доступу користь від такої ділянки незначна).

При аналізі місцеположення земельної ділянки беруться до уваги варіанти несумісного землекористування, різні не­зручності та безпека користування. Подібна інформація про місцеположення наноситься на карту.

Ринковий попит. Аналіз інформації про ринковий по­пит надає можливості визначитися з найбільш доцільним використанням земельної ділянки, а також з доцільністю її використання за прийнятим варіантом. Мета аналізу — ви­значити фактори попиту та пропозиції конкретного варіан­ту забудови земельної ділянки, тобто мар бути визначений «цільовий сегмент ринку використання», тобто виявлення користувачів, які можуть придбати або орендувати збудо­вану нерухомість.

За результатами аналізу попиту та пропозиції розрахо­вується коефіцієнт ємності ринку (відношення кількос­ті проданих ділянок за період до загальної кількості, що пропонуються) та коефіцієнт проникання на ринок (відношення кількості одиниць проданих ділянок за пе­ріод до загальної кількості конкуруючих одиниць, про­даних за період), на підставі яких визначаються масштаби та час реалізації проекту і можливість захвату сегмента ринку.

Правова підстава забудови за визначеним варіантом. Необхідно ретельно вивчити державні та приватні обме­ження, що пов'язані з забудовою, що планується. Це можуть бути: правила зонування, вимоги до планування, будівельні норми, охорона навколишнього середовища тощо. Невідповідність забудови, що планується, державним та іншим нор­мам може призвести до збитків, штрафів.

Фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ділянки. Фізичні характеристики земельної ділянки функці­онально пов'язані з її ємністю та ефективністю. Ємність с по­казником того, яка будівля може бути збудована, наприклад, п'яти- чи десятиповерхова. Ефективність визначається прибу­тком, що забезпечує поєднання різних факторів при реалізації різних проектів. До фізичних характеристик належать: розмі­ри, площа, топографія, геологічні характеристики земельної ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо.

Фінансова обгрунтованість проекту забудови дозволяє прогнозувати економічну доцільність здійснення конкретно­го проекту, при цьому до уваги беруться;

■ час надходження та відтоку ірошових сум у процесі ре­алізації проекту;

■ витрати на експлуатацію;

■ платежі по обслуговуванню боргу;

■ виручка від продажу в кінці проекту.

Аналіз найбільш ефективного використання земельної ді­лянки потребує порівняння альтернативних варіантів її осво­єння (забудови). Визначена методом залишку найбільша вар­тість за різними варіантами використання земельної ділянки відповідає найбільш ефективному ЇЇ використанню.

Для проведення аналізу найбільш ефективного вико­ристання земельної ділянки оцінювач:

1) здійснює відбір розумних варіантів використання з вра­хуванням факторів ресурсу якості з метою визначення обґру­нтованих варіантів використання;

2) визначає вартість забудови за кожним альтернативним варіантом;

3) складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.

На підставі аналізу доходів та витрат по кожному варіанту освоєння земельної ділянки визначається дохід, що належить до земельної ділянки, який капіталізується у вартість земель­ної ділянки. Найбільш ефективним буде варіант забудови зе­мельної ділянки з найбільшою вартістю, визначений за мето­дом залишку.