Лекція 17: Юридичні підстави здійснення оцінки нерухомості. Організаційно-правові аспекти проведення операцій із нерухомістю.

ПЛАН

1. Поняття нерухомості.

2. Сутність категорії нерухомість.

Використана література :

1. Пазинич В.І. ,Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості» ст. 10-15;

2. Кучеренко В.Р., Квач Я.П. «Оцінка бізнесу та нерухомості»ст. 23-25.

1.Визначальними ресурсами економічної діяльності підприємств, органів місцевої влади (муніципалітетів), дер­жави є людські, фінансові, матеріально-технічні, інформаційні ресурси. Останніми роками до складу таких базових ресурсів включають і нерухомість. В ринковій економіці нерухомість є одним із найбільш важливих майнових компонентів влас­ників. За деякими оцінками західноєвропейських експертів вартість нерухомості складає 55-65% вартості національного багатства розвинутих країн Заходу. Так, за орієнтовними оцін­ками американських експертів вартість нерухомості в США оцінюється на рівні 6,5-6,6 трлн дол., при цьому нерухомість складає більше 50 % всіх матеріальних цінностей в США. Як ресурс нерухомість продукує виробництво 30-40 % націона­льного доходу країн світу.

За економічним змістом нерухомість— це складова наці­онального багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економі­чного і соціального використання.

Накопичена праця минулих років уречевлена в матеріаль­них об'єктах, в першу чергу, об'єктах нерухомості, складає визначальну частину національного майна держави. Націона­льне майно за своїм соціально-економічним призначенням поділяється на дві складові. Одна частина майна знаходиться у сфері виробництва. Друга частина національного майна знаходиться у сфері соціального, культурно-побутового об­слуговування населення країни і представлена такими об'єк­тами нерухомості як житлові будівлі, соціально-культурні об'єкти.

Нерухомість виробничого призначення у вигляді цілісних майнових комплексів, підприємств, виробничих будівель, споруд, технологічних машин, обладнання є обов'язковим ресурсом процесу виробничо-господарської діяльності і на­лежить до фінансового активу суб'єктів господарювання. Цей актив відповідним чином вартісно оцінюється і фіксується в фінансовій звітності підприємства.

Нерухомість — це фінансова категорія і форма вкладення (інвестування) капіталу. Це один із визначальних факторів економічної діяльності. Економічна теорія розрізняє такі фа­ктори виробництва: земля, капітал (активи), робоча сила, ме­неджмент. В ринковій економіці фактори і результати вироб­ництва мають вартісну оцінку, значення якої формується у відповідному сегменті ринку. В умовах товарного виробни­цтва за економічним призначенням об'єктів ринкових відно­син функціонують такі види ринків: товарів і послуг, фінан­совий, ринок праці.

Товарний ринок складається з ринку засобів виробництва, предметів споживання і послуг, інформації, інтелектуальних продуктів (науково-технічних розробок), нерухомості. Фі­нансовий ринок -— це ринок капіталів (інвестиційний і креди­тний ринки), ринок цінних паперів (фондовий ринок) і гро­шовий (валютний) ринок.

Таким чином, ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом —до фінансового ринку.

Призначенням ринку нерухомості є торгівля землею, ви­робничими і невиробничими об'єктами, що на ній збудовані, в тому числі житловими будинками, квартирами. Суб'єктами цього сектору ринку виступають фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об'єкти нерухомості як для особистого (будинок, квартира), так і виробничого споживання (будівлі, приміщення для організації виробничого процесу, земельні ділянки для сільськогосподарської і несільськогосподарської діяльності, приміщення для офісів, комерційної діяльності та ін.)

Нерухомість як товармає ряд відмінностей від Інших то­варів. Цс об'єкт довгострокових інвестицій (в землю, будівлі, житло, об'єкти підприємницької діяльності). Нерухомість за­ймає певний простір, що визначає ЇЇ місцезнаходження, умо­ви проживання; може продаватися або передаватися у спад­щину.

Ринок нерухомості в Україні перебуває на початкових етапах формування. В структурі ринку нерухомості за числом проведених операцій купівл Спродажу на сьогодні можна ви­ділити такі групи об'єктів нерухомості: житлова нерухомість,

нежитлова (комерційна) нерухомість; земельні ділянки несільськогосподарського використання.

У секторі ринку житлової нерухомості найбільш масовими є операції з оцінки і купівлі-продажу квартир, будинків, коте­джів, дач. В секторі нежитлової (комерційної) нерухомості — офіси, торговельні об'єкти, склади, об'єкти малого бізнесу. Ринок земельних ділянок несільськогосподарського викорис­тання функціонує як база для подальшого формування об'єк­тів як житлової, так і нежитлової нерухомості.

На сьогодні в структурі ринку нерухомості можна також виділити ринок об'єктів незавершеного будівництва, значна частина яких була розпочата ще за радянських часів.

Окремий сектор становить рийок виробничих об'єктів, ці­лісних майнових комплексів, на яких здійснюється підприєм­ницька діяльність і формуються господарські та фінансові ре­зультати. За своїм змістом це є сектор фінансового ринку, зокрема фондового (ринку цінних паперів) та інвестиційного ринків. Об'єктом вартісної оцінки в цьому секторі ринку є не стільки власне об'єкти нерухомості, а оцінка поточних і май­бутніх фінансових результатів підприємницької діяльності. Методи вартісної оцінки таких потужних підприємницьких об'єктів є комплексними за змістом. Але переважаючою і ви­значальною є вартісна оцінка майбутніх фінансових доходів. По суті це вартісна оцінка результатів підприємницької дія­льності, оцінка бізнесу.

Таким чином, обсяги нерухомості, їх вартість та дина­міка на відповідному відрізку часу виступають показника­ми, що характеризують ефективність функціонування гос­подарських суб'єктів, муніципальних органів та держави в цілому, а також як показники, що характеризують рівень добробуту населення окремих країн, регіонів, населених пунктів.

Точно оцінити інвестиційні активи, які існують в економі­ці, майже неможливо. Проте можна стверджувати, що неру­хомість, тобто земля та все, що на ній знаходиться, займає найбільшу частину світового «портфелю» багатства та є од­ним із найпривабливіших фінансових активів, вартість якого постійно зростає. Ця тенденція особливо характерна для вар­тості земельних ресурсів.

Оцінка вартості нерухомості як визначальної складової 1 шпитального багатства навіть у розвинутих країнах Заходу, Почила проводитись нещодавно — з 1985-1990 років. Так, у Великобританії такі оцінки вартості нерухомості почали пропалитися з 1985 року з інтервалом раз на 5 років. Динамі­ки складових вартості нерухомості Великобританії має такий вигляд.

Таблиця 1.1.

ДИНАМІКА СКЛАДОВИХ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ВЕЛИКОБРИТАНІЇ, млрд. ф. ст.

Як видно з таблиці, відповідно до класифікації об'єктів нерухомості, що діє у Великобританії, найбільш висока питома вага вартості об'єктів нерухомості приходиться на жит­ло, житлові будівлі. Вона складає: 1985 рік — 66 %; 1990 рік — 71 %; 1995 рік—72%.

Протягом 1985-1990 рр. вартість об'єктів нерухомості зросла з 953,7 млрд ф. ст. до 1795,1 млрд ф. ст. або на 88 %, її тому числі вартість житлового фонду з 626,6 млрд ф. ст. до 1270,6 млрд ф. ст. або в 2 рази. Це і є одним із показників ефективності роботи діючого на той час уряду Великобри­танії.

Порівняльна динаміка оцінок вартості житлової і комер­ційної нерухомості Великобританії за 1985-1995 роки наве­дена на рис. 1.1.

Характерні тенденції динаміки вартості окремих груп не­рухомості такі.

1. Усі групи нерухомості досягай максимуму значень вар­тості в 1990 ропі. Це був етап інтенсивного розвитку еконо­міки Великобританії в період діяльності уряду М. Тетчер.

2. Найвищими темпами (більше ніж у 2 рази) зростала вар­тість об'єктів житлової нерухомості.

3. Майже всі групи об'єктів нерухомості в 1995 році ма­ли менші значення вартості, ніж в 1990 році, але вищі ніж у 1985 році.

Рис. І.І. Порівняльна характеристика вартості житлової і комерційної нерухомості

Безумовно, значна кількість факторів, що впливають на ди­наміку вартості об'єктів нерухомості є інтегральними за своїм змістом, перебувають за межами безпосереднього управління нерухомістю і віддзеркалюють вплив соціальних процесів, по­літичних змін, ринкову кон'юнктуру. Разом із тим очевидним є і таке положення: тенденції вартості різноманітних груп не­рухомості є відображенням зворотного зв'язку, відгуком соці­ально-економічної системи на програму, що реалізується уря­дом, як в цілому, так і в окремих секторах ринку нерухомості. Так, тенденції вартості окремих груп нерухомості безпосеред­ньо залежать від таких заходів уряду країни.

1. Змісту державної житлової політики, зокрема загально­державних і регіональних програм масового будівництва дешевого житла, розвитку індивідуального малоповерхового будівництва, реформ управління комунальною нерухомістю ' і а інше.

2. Державної програми приватизації об'єктів промислово­сті, заходів по забезпеченню зростання інвестиційної приваб­ливості і зниження ризиків інвестування в окремих регіонах і секторах економічної діяльності.

3. Державних програм стимулювання розвитку малого та середнього бізнесу.

4. Вдосконалення принципів оподаткування майна фізич­них та юридичних осіб, введення єдиного податку на неру­хомість та інше.

2.З теоретичної точки зору під об'єктом нерухомості мається на увазі земельна ділянка з усім нерухомим майном, яке є над нею і під нею. Тобто об'єкт нерухомості можна визначати як конус, що бере по­чаток у центрі землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкта нерухомості. Між іншим, у кожній країні іс­нують свої правові особливості цього поняття.

Так, наприклад, німецький цивільний кодекс до нерухомості від­носить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов'язані з ґрунтом; споруди; продукти землі поки вони зв'язані з ґрунтом; на­сіння, якщо воно внесене в землю; рослини й насадження. Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії, Японії, Швейцарії. Французьке право виходить із більш широкої концеп­ції нерухомості. До нерухомості за її природою віднесені: земля та пов'язані з нею споруди, врожай, ліси тощо, а за її призначенням — ма­шини, інструменти, сировина, що використовуються на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба (хоча за своєю природою це майно є рухомим; якщо ж ці об'єкти виділяються зі складу господар­ства, то розглядаються вже як рухоме майно). Згідно із французьким законодавством підпадають під поняття «нерухомість», установлені на землю майнові права — сервітути, іпотека.

Аналіз визначень, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, дозволяє сформулювати єдиний загальний під­хід до цього поняття: нерухомість — це все те, що не може без зазнаної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земель­на ділянка).

У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подаєть­ся таке визначення нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) — земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ді­лянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Отже, головною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'язок із земельною ділянкою. Поза зв'язком із зе­мельними ділянками нерухомі об'єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені під знос) втрача­ють звичайне призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомос­ті й об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але права на які підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визна­чення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий комплекс, до складу якого входять усі види майна, призна­чені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, спору­ди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку та інші права, якщо інше не вста­новлено договором або законом. У зв'язку з цим саме поняття «нерухо­мість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об'єкт, а цілісна система об'єктів та відносин. Але варто пам'ятати, що облад­нання, устаткування, яке розташоване у будівлях (наприклад, опален­ня, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід'ємною частиною нерухомос­ті. Отже, має місце перехід деяких видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об'єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити, що має місце і зворотній процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та ба­гаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Специфічним різновидом нерухомості є також кондомініум. Кон­домініум означає «спільну власність». У всіх країнах світу (Україна не є винятком) у багатоповерхових житлових будинках квартирами та помешканнями володіють різні типи власників. Є приватні квартири, муніципальні, відомчі, нежитлові приміщення, зайняті підприємця­ми. У будь-якому будинку є місця загального користування (під'їзди, коридори, підвали, дахи і т.д.) та інженерне устаткування (ліфти, сан­технічне устаткування та інше), що обслуговує усіх, хто живе в будин­ку. Крім того, із будинком нерозривно пов'язана земельна ділянка, на якій він розташований та інші об'єкти, що складають із ним (із бу­динком) єдиний комплекс (гаражі, стоянки, дитячі ігрові майданчи­ки тощо). Для управління й розпорядження всім цим господарством і створюються товариства або об'єднання власників — кондомініуми. До складу кондомініуму можуть входити такі об'єкти:

—один будинок, його частина або декілька будинків, в яких приміщення належать різним домовласникам, із прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, багаторічними зеленими насадженнями, пішохідними та транспортними до­рогами та іншими подібними об'єктами;

—декілька компактно розташованих будинків — одно сімейних, садових чи дачних будинків із присадибними ділянками чи без них, гаражів або інших об'єктів, об'єднаних загальною земель­ною ділянкою чи елементами інфраструктури.

Кондомініум може складатися з окремої частини будинку розмі­ром не більше однієї блок-секції, що має ізольований від інших час­тин будинку вхід, ліфтовий вузол та сходи, але за умови, якщо над­будова чи знос цієї блок-секції не порушать цілісності інших частин будинку, які не входять до складу даного кондомініуму.