Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 4 страница
Основания прекращения договора найма специализированного жилого
помещения:
1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой
понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его
сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об
уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае
прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением
жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое
помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также
увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного
жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения
является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст.
103 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения
маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных
переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание
является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в
общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление
другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого
помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом,
которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из специализированных жилых
помещений.
Само по себе произвольное лишение жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ,
поэтому принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд.
Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое
им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по
предусмотренным им основаниям.
-----------------------------------------------------Page 27-----------------------------------------------------
Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане,
которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях,
предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или
имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений
без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до
введения в действие Жилищного кодекса РФ».
Закон различает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
и без предоставления такового.
Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и
жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся
нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи
нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых
помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел,
органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной
противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и
психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших
(умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или
служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или
жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья
по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие
профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из
числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или
увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие
заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Выселение этих граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
возлагается на прежнего собственника жилого помещения.
Указанным лицам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее
следующим характеристикам:
-----------------------------------------------------Page 28-----------------------------------------------------
1) соответствие жилого помещения санитарным нормам;
2) соответствие жилого помещения техническим нормам;
3) жилое помещение должно быть расположено в черте того же населенного пункта.
В расчет могут не приниматься такие характеристики помещений, как благоустроенность и
размер жилого помещения, в случае выселения граждан из общежития.
Законом закреплены особенности предоставления служебного жилого помещения.
1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их
работы в органе государственной власти, органе местного самоуправления, государственном
унитарном предприятии, государственном или муниципальном учреждении или в связи с
прохождением государственной службы или нахождением в выборной должности органа
государственной власти или местного самоуправления.
2. Указанным категориям лиц предоставляются только отдельные квартиры, предоставление
им комнаты в общежитии не допускается. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой
признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из
одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении,
3. Прекращение трудовых отношений, служебных отношений, истечение срока, на который
гражданин был избран на должность, служат основаниями для расторжения договора найма
служебного помещения.
Предоставление жилых помещений в общежитиях производится из расчета минимальной
площади в 6 м2 на одного человека.
Для того чтобы иметь право на предоставление жилого помещения в общежитии, гражданин
должен состоять в трудовых отношениях или обучаться в организации (учебном заведении), на
чьем балансе находится данное учебное заведение. Соответственно решение о предоставлении
гражданину жилого помещения в общежитии служит основанием для заключения договора
найма.
Указанный договор заключается на срок, в течение которого между сторонами указанного
договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения.
Подтверждением этих отношений соответственно является трудовой договор, служебный
контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере
образования.
Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма
жилого помещения в общежитии.
-----------------------------------------------------Page 29-----------------------------------------------------
Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе
соответственно государственного или муниципального жилищного фонда выделить так
называемый маневренный фонд. Он служит для временного предоставленио жилых
помещений гражданам в следующих случаях:
1) если происходит капитальный ремонт дома, помещение в котором предоставлено
гражданину на основании договора социального найма;
2) если гражданин утратил единственное жилое помещение в результате обращения
взыскания на такое помещение;
3) если в результате чрезвычайных обстоятельств, действия стихийных сил природы
гражданин утратил единственное жилое помещение;
4) иным категориям граждан, если это предусмотрено законом (ст. 95 ЖК РФ).
Нормой предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда является б м� на
человека. Целевым назначением указанных жилых помещений является размещение граждан для
временного проживания.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате
обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено
взыскание;
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало
непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до
предоставления им иных жилых помещений государственного или муниципального жилищного
фонда;
4) иной установленный законодательством срок (ст. 105 ЖК РФ).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного
фонда, является основанием прекращения данного договора.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
предусмотрено законом в случае, если граждане, претендующие на такие помещения, нуждаются
в социальной защите. Порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми
помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов
РФ.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными
законами (ст. 108 ЖК РФ).
-----------------------------------------------------Page 30-----------------------------------------------------
Согласно ст. 109 ЖК РФ для социальной защиты отдельных категорий граждан мог/т
предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным
законодательством или законодательством субъектов.
ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения на другой
правовой режим
Правовому регулированию указанных отношений посвящена гл. 3 ЖК РФ. Ранее
действующее законодательство допускало перевод помещений из жилого фонда в нежилой
только в исключительных случаях. Наиболее распространенными вариантами были такие, как
для улучшения бытового обслуживания населения, т. е. для размещения магазинов,
парикмахерских, ателье. Обратный перевод осуществлялся в основном членами садоводческих и
дачных кооперативов.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляется в соответствии с требованиями
действующего жилищного и градостроительного законодательства. Кроме того, субъекты РФ
также могут принимать нормативные акты в пределах своего ведения по данному вопросу.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
2) если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному
помещению;
3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется
собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного
проживания;
4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо
лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен, если
квартира расположена:
1) на первом этаже указанного дома;
2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой,
переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается;
1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным
требованиям;
3) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4
ст. 22 ЖК РФ).
-----------------------------------------------------Page 31-----------------------------------------------------
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое
помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник
соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в орган,
осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения
следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое
помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)
перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого
или нежилого помещения).
Этот перечень документов является исчерпывающим, и никто не может требовать
дополнительные документы. Заявитель получает расписку в том, что документы приняты, с
указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. На
основании представленных документов управомоченный орган принимает решение об
удовлетворении требований заявителя или об отказе.
Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня
принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю
документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и
содержание такого документа. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с
выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии
решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкающих к
помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого
или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить
эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении
других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого
использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки,
-----------------------------------------------------Page 32-----------------------------------------------------
подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетельствующим об
окончании перевода помещения.
Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или
переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений
с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.
В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого
помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который
направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает
окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или
нежилого.
В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помещениях должны соблюдаться
требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования,
предусмотренные законодательством.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого
помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления перечисленных выше документов; ,
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.
Не допускается принятие необоснованных, немотивированных решений. Документ
обязательно должен содержать ссылку на основания отказа, нарушения действующего
законодательства.
Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о решении выдается или
направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.
ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения
Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в
обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В
ее составе отмечают семейные, финансовые, административные и иные отношения. Объектами,
по поводу которых складываются жилищные отношения, являются жилые помещения и их
совокупность - жилищный фонд.
Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения - это отношения по поводу возникновения,
осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения
жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда;
отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного
-----------------------------------------------------Page 33-----------------------------------------------------
фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства
жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и
коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями входят и в предмет регулирования гражданского права, поэтому часть
действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Основные принципы
регулирования жилищных отношений закреплены в Конституции РФ. Она закрепляет право
граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно передвигаться на
территории РФ и выбирать себе место жительства. Часть 3 ст, 40 Конституции РФ говорит о
предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно
или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан,
например инвалиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в РФ»).
Жилищные отношения классифицируются на:
1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по
иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье,
поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым
помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением
возникает на основании:
а) права собственности;
б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника;
в) договора найма или аренды жилого помещения;
г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и
жилищно-строительного кооператива;
е) отношения по поднайму жилого помещения и др.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом
нормами гражданско-правового характера. Эти отношения могут носить как вещно-правовой
характер (пользование жилым помещением как правомочие собственника), так и
обязательственно-правовой характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются
стабильным, длящимся характером;
2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти
отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером.
Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с
-----------------------------------------------------Page 34-----------------------------------------------------
одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением
такого жилья, - с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;
3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями,
другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами). Внутри категории
жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по
распределению жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах
маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются
краткосрочностью, временным характером;
4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения
сохранности и ремонта жилищного найма. Эта группа отношений носит наиболее комплексный
характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового,
административного права;
5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность
жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются
главным образом нормами гражданского, административного, земельного права. Также
строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроительстве. Отношения
по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-
правовой, диспозитивный характер. Но отношения по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;
6)'жилищно-коммунальные отношения. Это договорные отношения собственников жилья и
организаций, занимающихся предоставлением коммунальных услуг - услуг по обеспечению
домов электричеством, водой, газом, отоплением и т. п.
Субъектами жилищных отношений являются:
1) граждане;
2) юридические лица;
3) Российская Федерация;
4)субъекты РФ;
5) муниципальные образования.
ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений
Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или
договором определенными правами и обязанностями.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты
РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).
Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не
только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых
-----------------------------------------------------Page 35-----------------------------------------------------
помещений, не совпадающих со сторонами обязательства. Также к субъектам жилищных
отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер
(собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами
жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.
Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий: