ТЕМА 1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ (ИЛИ ИНОЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО).
Лекция 3.
РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
1. Определения договора ренты
2. Юридическая природа договора ренты
3. Стороны договора ренты
4. Форма договора ренты
5. Договор постоянной ренты.
6. Договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п.1 ст.517 ГК РК).
Правила, регулирующие отношения, связанные с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в казахстанском гражданском законодательстве впервые относительно недавно. Потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 28 ГК РК восполнили образовавшийся вакуум и внесли в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.
По юридической природе договор ренты является реальным, односторонним, возмездным. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, поэтому имеет с ним ряд сходных черт (договоры купли-продажи, дарения, мены). Общность этих договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (п.2 ст. 519 ГК РК), а в случае, когда имущество передается без оплаты- правила о договоре дарения (п.2 ст. 519 ГК РК). Соответствующие правила применяются к рентным отношениям, лишь если они не изменены предписанием главы 28 ГК РК и не противоречат существу договора (п.2 ст. 519 ГК РК). ГК РК выделяет 3 разновидности рентного договора - постоянную ренту (параграф 2 глава 28 ГК РК), пожизненную (параграф 3 глава 28 ГК РК), пожизненное содержание с иждивением (параграф 4 глава 28 ГК РК). Указанные виды ренты различаются между собой по ряду частных моментов. Помимо вышеприведенного подразделения договора ренты, закон предусматривает разделение договора ренты в соответствии с тем, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты.
Предметом договора ренты может быть движимое и недвижимое имущество.
Стороны договора ренты – плательщик ренты и получатель ренты. Плательщиком ренты могут быть любые лица - граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. (*Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь). Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 523 ГК РК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан.
Форма. В соответствии со ст.518 ГК РК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.517 ГК РК: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор постоянной ренты. Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.
Возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц может быть запрещена законом или договором (п.2 ст.523 ГК РК).
Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем, договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.524 ГК РК).
Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.525 ГК РК, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В законе (cт.529 ГК РК) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В соответствии с п.1 ст.527 ГК РК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.
Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:
а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
д) в других случаях, предусмотренных договором (cт.527 ГК РК).
Договор пожизненной ренты. Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (*Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 1998. Т.1.)
Пожизненная рента может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.
Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.534 ГК РК).
Договор пожизненного содержания с иждивением. Его легальное определение дано в ст. 535 ГК РК. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Большинство авторов, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом. (*Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 1996. С. 54 (автор комментария к гл. 33 - М.И. Брагинский)).
Литература:
Нормативно-правовые акты:
1 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (особенная часть) от 01.07.1999г. //Каз. правда.-1999г.-1 июля
Основная литература:
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 1996
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 2,3. – М., 2002.
3. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1./отв. Ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.-Алматы, 2006 г.
4. Гражданское право. Том 2. Учебник для вузов (академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин, Алматы: Издательство КазГЮА, 2001, 700 с.
5. Гражданское право. Том 3. Учебник для вузов (академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин, Алматы: Издательство КазГЮА, 2004, 522 с.
6. Гражданское право. Учебник. В 2 т. /Отв. Ред. Е.А. Суханов. - М.: Изд-во БЕК. Т.1, 1993.-383 с.
7. Гражданское право. Ч.2/ под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.-М., 2000.
8. Гражданское право. Ч.2: Обязательственное право./Под ред Садикова О.Н.-М., 1997.
9. Гражданское и торговое право зарубежных государств:Учебник. Отв.ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров.-4-е изд., перераб. и доп.В 2-х томах.-М.:Международные отношения, 2006г.
10. Жайлин Г.А. Гражданское право РК: ч. Особенная. Учебник. Т.1.-Алматы, 2001.
11. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций.-Л: ЛГУ, 1965.
12. Комментарий. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). /Ответ. Ред. Сулейменов М.К.. Басин Ю.Г.- Алматы: Жетi Жаргы, 2000.
13. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей /под общ. ред. Брагинского М. И..- М.: 2001 г.
14. Русское гражданское право. Чтение Д.И. Мейера./Под ред. А. И. Вицина, Петроград, 1915.
15. Советское гражданское право. Учебник. Т.2 /Под ред. О.А. Красавчикова, М.: Высшая школа, 1985
16. Советское гражданское право. В 2 т. Учебник. /Отв. Ред. В. П. Грибанов. –М.: Юридическая литература. Т.1, 1979.- 552 с.
Дополнительная литература:
1. Худайберлина Г.А. Договор ренты // Актуальные проблемы современного гражданского права. – Алматы: КазГЮУ, 2002.
2. Ситдикова, Л. Б., , Токарева, К. Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением //Семейное и жилищное право. -2008. - № 2. - С. 20 – 24
3. http://www.centerrenta.ru/page13.html Договор пожизненной ренты. Исторические предпосылки.