Правовое зонирование территории города
Правовое зонирование территории города — это базовый юридический инструмент для регулирования отношений субъектов развития территории в многоукладной экономике.
Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания. Оно предусматривает принятие городом местного законодательства о зонировании территории с указанием для каждого участка правил использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают виды разрешенного использования объектов недвижимости:
• предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
• предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:
• минимальные отступы построек от границ земельных участков;
• максимальные показатели высоты/этажности построек, процента
застройки участков, коэффициента использования земельных участков.
На основании правил городская власть выделяет сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов системы. Одновременно город вырабатывает и сохраняет за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц. Правила формируют систему партнерства между городскими властями и частными лицами — владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами. В то же время правила защищают долговременные интересы городской общины в целом от самоуправства частных владельцев — несанкционированного использования земли и недвижимости.
Система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов. Эти условия должны включать: гарантированные долгосрочные права на землю, открытую информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.
За счет зонирования муниципалитет получает возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы.
Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового зонирования закладывают основу последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города.
Зонирование подготавливает правовые основания для градостроительной деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности:
1) городов как социально-экономических и административных
образований;
2) частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные
объекты недвижимости.
В части решения проблем городского развития зонирование выполняет двойную задачу. Оно представляет собой юридический механизм реализации политики градостроительного развития, одновременно, обеспечивается взаимодействие этого механизма с экономическими механизмами и приведение последних в действие.
Следует подчеркнуть, что само наличие правового зонирования приводит в движение экономический механизм реализации запланированной градостроительной политики. Пока нет правового зонирования, экономический механизм не работает.