Этапы ипотечного кредитования

Тема 8. Ипотечный кредит

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24.06.1997г. ипотека и залог имущества рассматриваются как синонимы. На практике термин «ипотека» применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» - как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

1. Конституция Российской Федерации:

2. Гражданский кодекс РФ;

3. Жилищный кодекс РФ;

4. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

5. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

6. Федеральный закон от 22.04.1996г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;

7. Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.)

9. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

10. Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге»;

11. Указ Президента РФ от 10.06.1994г. № 1180 «О жилищных кредитах»;

12. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28

13. другие документы.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. Оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости (банк обычно приглашает независимого оценщика).

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение .