Тема 9. Теоретические основы методов оценки стоимости имущества

Тема 8. Стоимость денег во времени

1. Дисконтирование.

2. Функции денег.

3. Текущая стоимость денежной единицы (реверсия).

4. Текущая стоиомсть аннуитета.

8.1. Существуют 2 основных метода, используемых при оценке бизнеса (предприятия), приносящей доход:

· Прямой капитализации доходов;

· Дисконтирования денежных потоков.

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.

Преимущества метода:

· Считается лучшим теоретическим методом;

· Учитывает динамику рынка;

· Учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

· Работает, когда доход и рынок нестабильны;

· Работает, когда объект находится на стадии строительства или реконструкции.

Недостатки метода:

· Вероятность ошибки в прогнозировании;

· Достаточная сложность;

· Возможность недостоверной информации

1. Теоретические основы доходного метода.

2. Теоретические основы имущественного подхода к оценке предприятий.

3. Методика расчета ликвидационной стоимости.

9.1. Доходный метод основан на оценке текущей стоимости (сегодняшней) будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем бизнеса. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Основное преимущество метода –в большей степени отражает представление инвестора о предприятии как источнике дохода, т.е. это качество учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основной недостаток –основан на прогнозных данных.

Принципы доходного метода

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

· Упрощенный баланс предприятия;

· Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

1. потенциальный валовой доход (ПДВ):

· минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

· плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. действительный валовой доход (ДВД):

· минус текущие операционные расходы (ТОР);

· минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР – операционные расходы).

3. чистый операционный доход (ЧОД):

· минус обслуживание долга (О_д) – выплата процента и погашение основной суммы;

· минус капитальные затраты (К_з) (включают: капитальный ремонт, капитальные резервы, комиссионные брокерам за аренду).

4. поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Существуют 2 основных метода, используемых при оценке бизнеса, приносящей доход:

· Прямой капитализации доходов;

· Дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. В основе ДП лежат 2 принципа:

· Ожидания;

· Замещения.

Стоимость объекта определяется по формуле:

С = ЧОД / R, где

ЧОД – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

А) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

Б) Определить величину коэффициента капитализации R;

В) разделить ЧОД на R.

Преимущества МПК:

· Простота расчетов;

· Мало предложений;

· Отражение состояния рынка;

· Дает особенно хорошие результаты для стабильности функционирующего предприятия с малыми рисками.

МПК не следует применять в следующих случаях:

· Отсутствует информация о рыночных сделках;

· Неприменимы теоретические методы определения R;

· Объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

· Объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия.

Методы определения коэффициента капитализации:

· Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки);

· Аналитический метод (кумулятивное построение R) . Учитываются такие факторы, как:

а) компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

б) компенсация за риск;

в) компенсация за низкую ликвидность;

г) компенсация за инвестиционный менеджмент;

д) поправка за прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.;

· Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

· Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации:

R = СДК + КВК, где

СДК – ставка дохода на капитал;

КВК – коэффициент возврата капитала.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год.

Дисконтирование описано в разделе 8.1.