Общая характеристика способа

Управление жилым домом непосредственно собственниками

Понятие многоквартирного дома

Управление многоквартирным домом

Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое

выражение в виде непосредственно здания. В составе здания

выделяют следующие элементы :

1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это,

по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Законодательно -понятие «жилое помещение» закреплено в

ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и

пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным

требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно

ст. 16 ЖК РФ относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира,

часть квартиры, комната,

Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых

помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифты вые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Выбор такого способа управления домом говорит о том, что соб­ственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управля­ющих организаций и без создания ТСЖ.

Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на доброволь­ных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Преимущества данного способа управления (отсутствие необходи­мости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2-х до 30 квартир.

Одним из серьезнейших недостатков данного способа является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведение капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).

Несмотря на это, непосредственное управление может успешно ра­ботать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.

Решение о выборе этого способа управления многоквартирным

домом принимается на общем собрании собственников помеще­ний в таком доме. Собственники голосуют большинством голосов от присутствующих на общем собрании за «непосредственное управление».

Собственники помещений на основании решения общего собра­ния вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.