Долевая собственность

Что принадлежит каждому из сособственников? Доля в праве собственности на вещь, а не доля на часть в имуществе. В натуре доли никак не выделяются в вещи. Определение размера в доле в праве общей собственности: если доли участников не определены в законе и не установлены по соглашению между ними, то они считаются равными. Размер доли может измениться в зависимости от вклада участника в общее имущество. Напр., участник отремонтировал дом. Размер доли может измениться по соглашению между сособственниками. Или может быть компенсация. И еще один вариант – неотделимые улучшения. Напр., пристройка этажа. Размер доли за счет этого может увеличиться. Если участник производит отделимые улучшения, то они поступают в собственность того участника, который их произвел. Это не приводит к изменению размера доли.

Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению участников, если они не могут достигнуть соглашения, то владение и пользование осуществляется в порядке, установленном судом. Каждый участник имеет право на предоставление в его владение в пользование части общего имущества соразмерно его доли. Если выделить долю невозможно, то можно требовать выплату соразмерной компенсации. Соответственно, между участниками распределяются и все расходы на вещь. Выгоды от использования имущества делятся между участниками пропорционально размеру их долей. Каждый участник имеет право принимать меры по защите вещи. Любой может потребовать возмещения ущерба и т. д.

Распоряжение всегда осуществляется только по согласию участников. Невозможно решить вопрос в судебном порядке.

Законодатель устанавливает разный режим общего имущества и доли в праве собственности. Общим имуществом владеют сообща, а своей долей распоряжаются по своему усмотрению. Ограничения определенные все-таки есть. Напр., кв. в общей собственности. Другим сособственникам не безразлично, кому будет продана доля. Поэтому законодатель устанавливает, что при распоряжении долей у других участников возникает преимущественное право покупки доли. Прежде всего, данное право возникает только в тех случаях, когда сособственник хочет передать свою долю на возмездной основе. Если он хочет кому-то подарить свою долю, то это правило не распространяется. Сущность права: другие участники имеют преимущественное право покупки доли на тех условиях, на которых она продается третьему лицу. Сособственник, который хочет продать свою долю, должен об этом в письменной форме известить других участников, указав цену и другие условия продажи. Это делается, чтобы они решили, будут осуществлять свое право или нет. В законе установлены следующие сроки: на движимое имущество – 10 дней, на недвижимое имущество – 1 месяц. Этот срок пресекательный. Если участники не примут решения, то их преимущественное право прекращается и продавец может продать свою долю любому третьему лицу. На практике, если возникает такая необходимость, не просто ждут истечения срока, а покупатель просит продавца получить заявление, что участники отказываются от покупки.

Последствия нарушения преимущественного права покупки: сделка будет действительной, но заинтересованные лица могут в течение 3 мес. потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Ст. 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Комментарий к #M12293 0 9027690 1265885411 7715998 1761300161 4224782998 803109796 77 4292900552 2314217669статье 250. Преимущественное право покупки#S

2. Несоблюдение преимущественного права покупки доли, под каковым следует понимать также и отчуждение доли на более выгодных условиях, чем те, которые были предложены сособственнику, не рассматривается законодателем как порок сделки по отчуждению доли, приводящий к ее недействительности. Последствием удовлетворения требования сособственника о восстановлении его нарушенного права, которое может быть заявлено в пределах трехмесячного срока, является замена сособственником покупателя в обязательстве из договора купли-продажи доли.

Причем в законе в ст. 250 ГК так и сказано. А если договор купли-продажи уже исполнен? Деньги уже переданы, кв. передана. Вынуждены расширительным образом толковать закон, т. к. в законе об этом прямо не говорится. Это расширение – исключение из общего правила. Исключения расширительно толковаться не могут, т. е. ситуация запутывается еще больше. Но суд на это внимания уже не обращает. Суды общей юрисдикции решают вопрос не по закону, а по справедливости.

Преимущественное право покупки – личное право, не может быть передано другому лицу, переуступлено и т. д. При продаже доли в праве собственности действует следующий порядок: на движимое имущество право собственности переходит в момент заключения договора; норма диспозитивна, можно другой порядок учредить; на недвижимое имущество для перехода права собственности необходимо зарегистрировать данный акт в федеральной регистрационной службе (акт - договор от отчуждении).

В законе не решен вопрос, можно ли продать долю в единоличной собственности????? Напр., продажа доли в земельном участке. Можно продать право собственности на земельный участок. Или другой пример – паркинги. После постройки места необходимо продать. Выделить как объект недвижимости невозможно и невыгодно. Единственный работающий механизм – продать долю в паркинге. На момент начала продаж – право собственности единолично. Данная проблема в законе не решена. Вообще законодатель стремится, чтобы избавиться от общей собственности. И искусственно создавать общую собственность – противоречить задачам законодателя. С другой стороны, формально запрета нет и есть определенный интерес. Суды по-разному на это смотрят. Вопрос открытый. На практике – подумать.