ПРАВОВЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЕКОНОМІЧНОГО СТИМУЛЮВАННЯ РАЦІОНАЛЬНОГО ВИКОРИСТАННЯ ТА ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ

РОЗДІЛ 25

§ 1. Загальна характеристика і зміст економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель

Економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель являє собою комплекс взаємозалежних заходів, спрямованих на підвищення зацікавленості осіб, які здійснюють використання земель, у збереженні і відтворенні родючості ґрунтів, здійсненні заходів по захисту земельних ресурсів від негативних наслідків господарської діяльності людини.

Економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель почало активний розвиватися в СРСР з 60-х років ХХ століття. До цього часу проблеми використання та охорони земельних ресурсів вирішувалися винятково адміністративно-правовими методами. Практика застосування правових заходів, показала, що використання тільки прямих методів впливу на землекористувачів на основі відносин влади і підпорядкування є недостатньо ефективним, тому що не призводить до помітного поліпшення стану земельних угідь[1]. Тому був вироблений комплекс заходів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, які адекватно відповідають сучасним ринковим відносинам.

Згідно ст. 205 Земельного кодексу, економічне стимулювання включає: надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними та регіональними програмами використання і охорони земель; виділення коштів державного або місцевого бюджету громадянам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їх вини; звільнення від плати за земельні ділянки, що перебувають у стадії сільськогосподарського освоєння або поліпшення їх стану згідно з державними та регіональними програмами; компенсацію з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих та малопродуктивних земель, що стали такими не з їх вини. Передбачені даною нормою заходи частково врегульовані в інших нормативно-правових актах. Наприклад, згідно ст. 12 Закону “Про плату за землю”[2], з фермерського господарства, землі якого зайняті молодими садами, ягідниками та виноградниками до вступу їх у пору плодоношення, а також гібридними насадженнями, генофондовими колекціями та розсадниками багаторічних плодових насаджень, плата за землі не стягується.

Згідно ст. 200 Земельного кодексу, економічна оцінка земель являє собою оцінку землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та доходність з одиниці площі. Вона визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі і проводиться для порівняльного аналізу ефективності використання земель різного призначення. Так, економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться на основі їх продуктивності, окупності витрат та диференційованого доходу. Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення проводиться на основі їх розташування, екологічного значення, інженерної облаштованості територій, соціально-економічних умов їх використання.

Економічна оцінка земель населених пунктів проводиться за розмірами їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних ліній, інженерно-транспортних комунікацій, а також архітектурно-ландшафтного, історико-культурного і функціонального призначення. Економічна оцінка земель лісового фонду проводиться на основі нормативів економічної ефективності водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення. Економічна оцінка земель водного фонду проводиться на основі їх розташування, якісного складу і кількості води того чи іншого водного об'єкта, його екологічного значення, а також соціально-економічних умов використання. Врахуванню підлягає також продуктивність цих земель.

Показники економічної оцінки застосовуються в процесі державного управління земельним фондом, для обґрунтування ставок земельного податку, при оцінці ефективності землевпорядних проектних рішень. Відомості економічної оцінки можуть бути прив'язані до окремих територій, областей і регіонів. Тому, крім диференціації земель за категоріями, оцінка може бути внутрішньогосподарською (середня по господарству або його частинам), районною (середня по району або окремим його частинам), регіональною, міжрегіональною тощо. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. В зв’язку з інфляційними процесами в економіці держави грошова оцінка земельних ділянок щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно ст. 201 Земельного кодексу грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі[3] . Вона здійснюється з метою регулювання відносин щодо надання землі у власність, у спадщину, у заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску у статутні фонди акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення і земель житлової та громадської забудови здійснюється на підставі відповідної Методики[4] і затвердженого на її підставі Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів[5]. На землях сільськогосподарського призначення вона проводиться окремо по ріллі, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місця розташування і економічної оцінки земель. В основу розрахунку грошової оцінки земель покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земельних ділянок. В умовах інфляції рентний доход обчислюється в натуральних одиницях (в центнерах зерна), які при визначенні грошової оцінки перекладаються у вартісний вираз відповідно до поточних або світових реалізаційних цін. Розмір грошової оцінки є добутком річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації, який складає 33 роки.

Грошова оцінка земель є підґрунтям для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту та пропозицій, а також встановлюються стартові ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при здійсненні їх продажу на конкурентних засадах. В основі грошової оцінки земель житлової та громадської забудови лежить капіталізація рентного доходу, яка виникає завдяки місцезнаходженню населеного пункту у загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, освоєння та облаштування його території і якості земель з урахуванням природнокліматичних і інженерногеологічних умов, архітектурно-ландшафтної і історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Грошова оцінка таких земель проводиться проектними організаціями, які розробляють генеральні плани населених пунктів.

Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) здійснюється з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод та визначення розмірів земельного податку на основі Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)[6] та однойменного Порядку[7]. Вона проводиться для земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оздоровчого; рекреаційного; історико-культурного призначення; земель лісового і водного фондів, а також земель, які перебувають у запасі. В її основу покладено капіталізований рентний доход, що залежить від функціонального використання земель або нормативного середньорічного економічного ефекту, який утворюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок. В залежності від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

Нормативна ціна землі являє собою показник, що характеризує вартість земельної ділянки відповідної якості і місцезнаходження, який визначається виходячи з потенційного прибутку за розрахунковий строк окупності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка землі застосовується при встановленні імовірної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії ґрунтів. Вона проводиться шляхом визначення експертом ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо) земельної ділянки, за яку вона може бути продана (придбана) або іншим чином відчужена на дату оцінки з урахуванням характеру цивільно-правової угоди. Об’єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. Вартість об’єкта експертної грошової оцінки розраховується виходячи із характеристик та особливостей земельної ділянки, її правового статусу, місцезнаходження, враховуючи кон’юнктуру ринку землі, прогнозуючи його еволюцію і аналіз інвестиційної політики. При цьому земельна ділянка або її частина розглядається як вільна від забудови і інших поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Визначення вартості земельної ділянки необхідне для встановлення: ціни продажу земельної ділянки, яка приватизується; стартової ціни земельних ділянок при проведенні приватизації на конкурсних засадах; вартості об’єктів земельної власності, які передаються у статутний фонд господарських товариств і спільних підприємств; вартості права власності на земельну ділянку та обов’язків власників землі і землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також під час переходу права власності або права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових угод; ціни купівлі (продажу) чи обміну земельної ділянки на вторинному ринку.

Експертна грошова оцінка земельних угідь, які знаходяться в державній або комунальній власності, здійснюється Держкомземом та його органами на місцях, а земельних ділянок, що знаходяться в приватній власності – експертами на договірних засадах. Проведення експертної грошової оцінки відбувається у наступній послідовності: обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі; визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди; складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки; вибір та обґрунтування методичних підходів; визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку; складання звіту про оцінку. Результати оцінки оформляються у вигляді звіту, який містить обґрунтування і висновки експерта про визначення вартості об’єкта оцінки, який затверджується відповідними органами Держкомзему у встановленому порядку.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки застосовуються наступні методичні підходи: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма)[8]; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшення земельної ділянки прибуток, отриманий від використання земельної ділянки, визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі Методики проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок[9].