ЛЕКЦИОННОЕ ЗАНЯТИЕ 3 -4.
Тема 4: Предоставление гражданам жилых помещений. Договор найма жилого помещения.
(4 часа)
1. Порядок предоставления жилого помещения.
2. Граждане, имеющие право на получение жилого помещения социального пользования.
3. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда: понятие, предмет, сроки, форма.
4. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Члены семьи нанимателя, их права и обязанности.
5. Плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами: порядок определения размера, сроки оплаты, льготы.
Вопрос 1. Порядок предоставления жилого помещения.
Ст. 53-58, Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г. № 1468.
Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются гражданам и членам их семьи, как правило, в виде отдельной квартиры на условиях соответствующего договора найма по нормам, установленным для жилых помещений социального пользования:
в домах коммунального жилищного фонда - по решению исполкома при участии общественной комиссии по жилищным вопросам или по совместному решению администрации организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета;
в домах республиканского жилищного фонда - по совместному решению администрации организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета.
Договор найма может быть заключен только на свободное жилое помещение.
Жилое помещение социального пользования предоставляется гражданам в пределах 15-20 кв.метров общей площади жилого помещения на одного человека.
Жилое помещение социального пользования может быть предоставлено с превышением этих пределов, если оно является однокомнатной квартирой либо предназначено для проживания граждан разного пола, кроме супругов, а также в случае выделения дополнительной площади.
Вопрос 2. Граждане, имеющие право на получение жилого помещения социального пользования.
Жилое помещение социального пользования предоставляются только малообеспеченным, нетрудоспособным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; гражданам, имеющим право на внеочередное получение.
Вне очереди жилые помещения социального пользования предоставляются (ст.48 ЖК):
· гражданам, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для проживания. Признание жилых помещений непригодными для проживания осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами в установленном порядке;
· детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей и находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания их в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия - после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли;
· больным активной формой туберкулеза.
Жилые помещения социального пользования могут предоставляться вне очереди в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Порядок признания граждан малообеспеченными нетрудоспособными установлен «Положение об условиях и порядке отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных для предоставления жилых помещений социального пользования» Совместное Постановление Министерства социальной защиты Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7 Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7 Министерства труда Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7 Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7
К малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, имеющим право на одноразовое получение жилого помещения социального пользования, относятся состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий пенсионеры, достигшие возраста 55 лет - женщины, 60 лет - мужчины; инвалиды I и II группы, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет (и на день предоставления жилого помещения социального пользования), и располагающим заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает размер стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи.
Вопрос 3. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда: понятие, предмет, сроки, форма.
Договор найма жилого помещения социального пользования является основанием для вселения граждан в жилое помещение и заключается на основе решения местного исполнительного и распорядительного органа или совместного решения администрации государственного предприятия и профкома.
Договор заключается на основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399. (кроме общежитий и помещений в специальных домах)
Предметом договора найма является изолированное жилое помещение, как правило в виде квартиры.
Помещение как правило предоставляется бессрочно, если на определенный срок, то он указывается в договоре.
Договор действует до истечения срока или до момента утраты нанимателем и/или членами его семьи права пользования этим помещением по следующим основаниям:
- смерть гражданина;
- выезд на постоянное место жительства в другое жилое помещение;
- уклонение без уважительных причин в течение 6 месяцев подряд от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальных услуг;
- в других случаях, установленных законом.
Приватизация, обмен, раздел жилого помещения социального пользования не допускается.
Договор найма жилого помещения может быть признан недействительным:
· При предоставлении несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для предоставления жилого помещения и заключения договора;
· Нарушение прав других граждан, юридических лиц на данное помещение;
· Неправомерность действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
· И др.
Вопрос 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Члены семьи нанимателя, их права и обязанности.
Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения установлены Типовым договором найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399, а также главой 4 ЖК.
Статья 50 ЖК устанавливает обязанности наймодателя по обеспечению сохранности государственного жилищного фонда:
· систематически производить осмотр жилых помещений и объектов благоустройства придомовых территорий;
· проверять техническое состояние инженерного оборудования, производить его профилактическое обслуживание, за исключением санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в квартирах;
· обеспечивать надлежащее содержание подъездов, других вспомогательных помещений жилых домов и придомовой территории;
· своевременно производить капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов;
· производить в срок, установленный законодательством Республики Беларусь или договором найма жилого помещения, устранение неисправностей в квартирах за свой счет, если эти дефекты появились вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома;
· возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный по его вине ущерб.
Статья 51 ЖК устанавливает обязанности нанимателей, собственников жилых помещений, членов организации граждан-застройщиков по обеспечению сохранности жилых помещений: наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, объектам благоустройства, выполнять правила содержания жилого помещения и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других вспомогательных помещениях жилого дома.
Наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны производить за свой счет ремонт занимаемых ими жилых помещений и подсобных помещений в квартире, а также замену и ремонт внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета электрической, тепловой энергии, воды и газа, газовых и электрических плит, ремонт внутриквартирной электропроводки. При освобождении жилого помещения наниматель должен сдать его в надлежащем состоянии.
Наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах. Отчисление средств на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома осуществляется ежемесячно в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Условия и порядок проведения ремонта определяются законодательством Республики Беларусь.
В соответствии со ст. 52 ЖК эксплуатация и ремонт жилищного фонда осуществляются в порядке, определяемом законодательством Республики Беларусь.
Эксплуатация и ремонт государственного и частного жилищных фондов осуществляются с соблюдением единых правил и норм технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов.
Капитальный ремонт жилого помещения с изменением объемно-планировочного и архитектурного решения производится по разрешению местного исполнительного и распорядительного органа.
Единые правила и нормы технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов разрабатываются и утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
Вопрос 5. Плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами: порядок определения размера, сроки оплаты, льготы
Регулируется: «О плате за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного фонда» Решение Конституционного Суда Республики Беларусь от 5 сентября 2000 г. № Р-101/2000; Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» (в редакции постановления от 28 апреля 2000 г. № 606 постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332)
Плата за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением взимается исходя из общей площади занимаемого жилого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой Министерством экономики.
Плата за техническое обслуживание и коммунальные услуги производится в соответствии с договорами с жилищно-эксплуатационными организациями, а при наличии индивидуальных приборов учета - также по договорам с поставщиками коммунальных услуг.
Жилищно-эксплуатационные организации до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, в письменной форме обязаны извещать граждан о суммах жилищно-коммунальных платежей;
Наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны вносить в полном объеме полагающуюся плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей взимается пеня в размере 0,3 процента от неуплаченной в установленный срок суммы этих платежей за каждый день просрочки.
Плата за коммунальные услуги взимается исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении, исчисляемого по показаниям индивидуальных или групповых приборов учета либо по установленным местными исполнительными и распорядительными органами нормам (нормативам) потребления, а также тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь.
В состав коммунальных услуг входят: пользование лифтом, холодное и горячее водоснабжение, канализация (отвод сточных вод в городскую канализацию), центральное отопление, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, газоснабжение и электроснабжение.
Задолженность нанимателей (собственников) по оплате пользования (технического обслуживания) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчислений на капитальный ремонт жилья может быть взыскана с них в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия.
Нанимателям, собственникам жилых помещений может быть приостановлено предоставление коммунальных услуг в случае, если они допустили без уважительных причин задолженность по оплате пользования (технического обслуживания) жилыми помещениями и коммунальными услугами (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и т.д.).
Наниматели, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст.71 Жилищного кодекса Республики Беларусь).