Анализ участка с имеющейся застройкой
Расчет доходности
Обоснование использования участка земли
| Наименование | Жил. дом 1эт.1кв. 4комн. | Жил. дом 2эт.2кв. 4комн. | Жил. дом 2эт.4кв. 3комн. | Гостиница 2 эт. 4 одном., 2 двухм. |
| Сборник УПВС | ||||
| Таблица сборника УПВС | 8 г | 8 е | 8 е | Юбд |
| Восстановительная стоимость 1 м3 в ценах 1969 г. | 22,1 | 20,1 | 20,1 | 23,1 |
| Поправки на группу капитальности | 1,08 | 1,08 | 1,08 | 1,16 |
| Итого с поправками | 23,87 | 21,71 | 21,71 | 26,80 |
| Объем объекта в м2 | 1413,1 | |||
| Стоимость в ценах 1969 г. | 18903 р. | 29306 р. | 36469 р. | 37866 р. |
| Коэффициенты пересчета стоимости | 0,99 | 0,99 | 0,99 | 0,99 |
| 1,18 | 1,18 | 1,18 | 1,18 | |
| 18,56 | 18,56 | 18,56 | 18,56 | |
| Прибыль предпринимателя 20% | 1,20 | 1,20 | 1,20 | 1,20 |
| НДС 20% | 1,20 | 1,20 | 1,20 | 1,20 |
| Общий коэффициент пересчета | 31,22 | 31,22 | 31,22 | 31,22 |
| Стоимость строительства в текущих ценах | 590200 р. | 914959 р. | 1138641 р. | 1182243 р. |
| Курс рубля к $ | 24,21 | 24,21 | 24,21 | 24,21 |
| Стоимость строительства в текущих ценах | 24378$ | 37793$ | 47032$ | 48833$ |
Таблица 9.16
| Наименование | Жил. дом 1эт.1кв. 4комн. | Жил. дом 2эт.2кв. 4комн. | Жил. дом 2эт.4кв. 3комн. | Гостиница 2 эт. 4 одном., 2 двухм. |
| Ставка аренды в месяц в $ за квартиру | 15 – 1 местн./сут., 450 | |||
| В год в $ | 1 местн. 5400 2 местн. 9000 | |||
| Количество квартир/номеров | 4 – одном. 2 – двухм. | |||
| PGI, $ |
Наилучшее и наиболее эффективное использование: по мнению практикант-оценщика, наиболее доходное использование участка среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов – застройка двухэтажным зданием типа коттеджа под гостиницу.
Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным зданием с мансардой и подвальными помещениями.
Для определения лучшего и наиболее эффективного использования участка с имеющимися улучшениями, рассмотрим варианты его использования.
Юридически правомочное использование.
В непосредственной близости от объекта оценки находится жилые здания, одно или двухэтажные, типа коттеджей.
Площади земельных участков под коттеджами, вблизи объекта оценки, имеют размеры от 6 до 20 соток. Целевое назначение участков – жилищное строительство. По данным Комитета по архитектуре и градостроительству мэрии г. Калининграда, генеральный план города предполагает застройку данного жилого массива общей площадью 20 га, одно двух этажными домами (всего около 110 домов).
В настоящее время объект используется, как жилое здание на одного собственника, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации.
Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как живой, юридически неправомочно.
Следовательно, юридически правомочным является возможность использования объект под жилое здание.
Физически возможное использование.
Строительные характеристики здания его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования, как жилое здание.
Экономическая целесообразность.
Существующая ситуация на рынке недвижимости, позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:
1. Сдача здания в аренду по жилье.
2. Организация в здании гостиницы, что не противоречит эксплуатации объекта, как жилого.
Максимальная доходность.
Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразны.
Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.
В текущих рыночных условиях, возможны варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:
- сдача в аренду здания под жилье;
- организация гостиницы в здании.
Для определения варианта использования объекта недвижимости, дающего максимальную доходность, производится сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые объект будет приносить.
1. Сдача в аренду здания под жилье.
По информации, полученной от владельцев или арендаторов подобной собственности, риэлтовских фирм, ставка арендной платы для существующего жилого здания типа коттеджа, будет располагаться в диапазоне от 150$ до 350$ в месяц, за четырехкомнатную квартиру. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 250$ в месяц за квартиру, исходя из двух квартир в здании.
2. Организация гостиницы в здании.
Ставка арендной платы для существующего здания может составить от 15$ до 40$, за номер в сутки или от 450$ до 1200$ в месяц. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 25$ в сутки или 750$ месяц, исходя из одной квартиры в здании для сдачи в аренду, другой для персонала.
Таблица 9.17