С ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПО ДОХОДУ

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

Сформулируем задачу в общем виде.

Стоимость улучшений объекта недвижимости составляет Срок экономической жизни улучшений n лет. Продажа объекта недвижимости осуществляется в конце года k. Ставка процента отдачи на капитал, вкладываемый в землю а на капитал в улучшения – Ежегодный чистый операционный доход составляет I. Ставка процента функции износа равна ставке процента фонда возмещения Фонд возмещения создается методами Инвуда, Ринга, Хоскольда.

Определить стоимость земли в системе данного объекта недвижимости.

Решение задачи в общем виде.

Объект недвижимости состоит из двух частей: улучшений и земли.

Его стоимость может быть записана так

(4.1)

где соответственно стоимость улучшений и земли.

С объекта недвижимости можно получить следующий чистый операционный доход

(4.2)

В свою очередь величина раскладывается на две части (2.4)

(4.3)

где в соответствии с (2.6) и (2.43)

(4.4)

(4.5)

а в соответствии с (2.23)

(4.6)

Чистый операционный доход с земли равен

(4.7)

Для решения задачи необходимо выполнить следующие действия:

1. Определить чистый операционный доход по улучшениям в соответствии с (4.3) – (4.6).

2. Зная реальный чистый операционный доход I, получаемый с объекта недвижимости, найти

(4.8)

3. По формуле

(4.9)

вычислить стоимость земли для каждого года. Такой метод расчета стоимости актива называется методом прямой капитализации.

Рассмотрим теперь расчет стоимости земли для различных методов формирования фонда недвижимости.