ВВЕДЕНИЕ
Практика оценки стоимости земельных участков в соответствии
Оценка стоимости объекта затратным методом
8.1. Основные положения метода и пример ……………………………………. 70
8.2. Расчет стоимости нового строительного здания по укрупненным показателям
восстановительной стоимости …………………………………………………… 71
8.3. Расчет стоимости улучшений (здания) с учетом физического износа …… 75
с утвержденными методическими рекомендациями
9.1. Общие замечания ………………………………………………………….. 79
9.2. Метод сравнения продаж ………………………………………………….. 81
9.3. Метод выделения …………………………………………………………… 89
9.4. Метод распределения ……………………………………………………… 102
9.5. Метод капитализации земельной ренты …………………………………. 104
9.6. Метод остатка ……………………………………………………………… 106
9.7. Метод предполагаемого использования …………………………………. 107
9.8. Метод разбивки на участки ……………………………………………….. 114
9.9. Метод переноса …………………………………………………………….. 115
Литература……………………………………………………………………… 115
Одной из основ ведения кадастра земель является их экономическая оценка. В общем случае эта оценка определяется доходностью земли.
При ведении кадастра застроенных территорий земельный участок оценивается как самостоятельно, так и в системе с улучшениями. Под улучшениями понимается все [1], что сделано с неосвоенным участком с целью увеличения его стоимости. Возведенные на нем здания и сооружения представляют собой самый распространенный тип улучшений.
Земельный участок вместе с улучшениями представляет собой объект недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 130) под объектом недвижимости понимается земельный участок и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.
Вопросы теории и практики оценки доходной недвижимости нашли отражение в капитальных работах [2,6]. Оценка стоимости земельных участков в практике ведения земельного кадастра впервые рассмотрена в [3]. Частично эти вопросы затрагиваются в [4],[5],[7]. В этих работах изложены экономические основы доходных активов, методы и практика оценки доходной недвижимости и точности такой оценки. Однако к настоящему времени не все положения теории оценки доходной недвижимости находят применение в кадастре застроенных территорий, недостаточно соответствующих методических и учебных пособий по оценке земельных участков с улучшениями. В соответствии с этим в развитие упомянутых работ здесь ставятся и решаются следующие вопросы:
- даются основные положения прикладного экономического анализа: сложный процент, аннуитет, дисконтирование;
- определяется текущая стоимость доходного актива и связанные с этим вопросы износа активов и их возмещения;
- практика оценки земельных участков: реверсия стоимости земли, оценка стоимости земли методом прямой капитализации, по норме отдачи на капитал, по текущей стоимости улучшений;
- практика оценки аренды земли по чистому операционному доходу.
На основе стройной оценки теории недвижимости показано, что существующие методы оценки стоимости земли являются частными случаями этой теории.
Новизной работы является оценка стоимости земли на конкретную дату с учетом инфляции.
Наряду с доходным методом рассматриваются и такие базовые методы оценки недвижимости как сравнения продаж и затратный.
На основе этих методов изложены методы оценки земли, допускаемые методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. В работе все формулы приводятся с выводами. Поскольку [2] принята в качестве основы то в предлагаемой работе максимально сохранены те же обозначения и основные формулировки. Новые обозначения вводятся лишь по необходимости.
Все основные положения настоящей работы иллюстрированы примерами.