Договор найма жилого помещения социального использования.
Наем жилого помещения.
- Общее понятие о договоре найма.
- Договор найма жилого помещения социального использования
- Договор найма специализированного жилого помещения
- Договор найма коммерческого использования жилого помещения
1.ЖК РФ базируется на ГК РФ и на ст. ст. 40,25,35 Конституции РФ. ст. 72 Конституции относит к совместному ведению РФ и Субъекта РФ.
В РБ действует Закон 02.12.2005г. « О регулировании жилищных отношений в РБ» в ред. 29.04.2012г.
Градостроительный кодекс от 29.12.2004г. в ред. от 28.07.2012г.
Постановления Пр-ва РФ от 21.01.2006г. в ред. от 16.0.2008г. « Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
От 21.05.2005г. « Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения».
ПКС РФ и разъяснения ПВС РФ.
Различают частный жилищный фонд – соб-ть гр-н. Федеральный ЖФ и муниципальный ЖФ
По целям использования – фонд социального использования, специальный жилищный фонд, индивидуальный ЖФ-в домах частного жф, коммерческого использования.
ЖК определяет основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма, только из муниципального жф. Они предоставляются малоимущим гр-нам бесплатно или за доступную плату.
Условия предоставления явл. –решение органа мсу.учитывают 2 обст-ва: доход, приходящ. На кажд. Члена семьи и стоимость им-ва.
Ст. 51 ЖК Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 16 июня 2006 г. N 378
ПЕРЕЧЕНЬ
ТЯЖЕЛЫХ ФОРМ ХРОНИЧЕСКИХ ЗАБОЛЕВАНИЙ,
ПРИ КОТОРЫХ НЕВОЗМОЖНО СОВМЕСТНОЕ ПРОЖИВАНИЕ
ГРАЖДАН В ОДНОЙ КВАРТИРЕ
Учетная норма устанавливается органом мсу самостоятельно.Учет граждан осуществляется по месту жит-ва органами МСУ по заявл. гр-на или его законных представителей.
Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:
1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.
Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
«Внеочередники»
- Лица, которые занимают жилые помещения непригодные для проживания, непригодные для реконструкции.
- Дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей.
- Лица, страдающие тяжелой формой хронических заболеваний.
Основания для получения жилого помещения:
Ранее-ордер. Сейчас- договор социального найма (решение органа мсу+договор).
Жилое помещение чаще всего предоставляется в черте того же населенного пункта и его общая площадь не может быть меньше нормы предоставления.
Норма предоставления уст органом МСУ и зависит от уровня обеспеченности жильем в данном населенном пункте. (Распоряжение Пр-ва РБ от 07.03.2012г. №203-Р составляет 18 кв.м)
Ч.2ст. 58 ЖК Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Договор социального найма хар-ся как потребительский договор согласно ст. 60 ЖК РФ- договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Нанимателями выступают граждане РФ, юр.лица –по договору аренды,но для проживания физ.лиц.
Наймодатель- юр.лицо-собственник гос.,муниц.жф.
Договор считается бессрочным. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Форма договора письменная, подписана обеими сторонами.
Предмет договора – жилое помещение(изолированное, недвижимое, пригодность для постоянного проживания. Не могут быть предметом договора общие помещения.
Нанимателю передается помещение пригодное для проживания и свободное от прав третьих лиц. Исправность помещения определяется актом, который подписывается обеими сторонами.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Необходимо письменное согласие других членов семьи. Без согласия проживающих и наймодателя вселяются несовершеннолетние дети.
Все члены семьи несут равные права и обязанности с нанимателем. Допускается сдача помещения в поднаем.(ст.76-79 ЖК РФ) Необходимо письменное согласие всех проживающих в помещении. Необходимо соблюдение правил ЖК РФ относительно норма жилой площади.
Договор поднайма заключается в письменной форме.
Статус временно жильца определяется ст. 80 ЖК РФ
Поднаниматели и временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования данным жилым помещением.
Ст.72-75 ЖК РФ.-обмен жилыми помещениями.
Возможен принудительный обмен, когда стороны не пришли к соглашению
Обмен не допускается, если общая площадь жилого помещения в результате обмена окажется меньше, чем ранее занимаемая.
Право на переустройство и перепланировку.
Переустройство-установка, замена или перенос инженерных сетей сан-тех или другого оборудования, что требует изменения техпаспорта
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Отказ допускается в 3х случаях:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Плата по договору.
Включается сумма за наем и плата за коммунальные услуги
Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, производить текущий ремонт, капитальный ремонт обязанность наймодателя.
Наниматель может осуществить капитальный ремонт самостоятельно, требовать за это возмещения и требовать уменьшения размера кварплаты.
Прекращение договора может быть по взаимному волеизъявлению сторон, либо по волеизъявлению одной из сторон, либо в результате какого-то события, которое существует помимо воли одной из сторон.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон. Необходимо получение согласия членов семьи нанимателя.
По инициативе наймодетеля- всегда в судебном порядке. Только по тем основаниям, которые четко обозначены в законе.
Случаи выселения: - выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения
- выселение с предоставлением другого жилого помещения
- выселение без предоставления другого жилого помещения