Поняття та загальна характеристика договору ренти.

Договір ренти та довічного утримання

Договір ренти належить до договорів про передачу майна у власність. Цей договір нині ще широко не застосовується, оскільки є новелою ци­вільного законодавства.

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одер­жувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК України).

Отже, договір ренти є реальним (вважається укладеним з момен­ту передачі майна у власність платника ренти), одностороннім (обо­в'язки покладаються тільки на платника ренти) та відплатним (дії одержувача ренти щодо передачі у власність майна відповідають обов'язку платника ренти періодично виплачувати ренту).

Сторонами рентних правовідносин є одержувач ренти і плат­ник ренти. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи (ст. 733 ЦК України).

Одержувачем ренти є особа, яка передає другій стороні у влас­ність майно за періодичну сплату ренти.

Платник ренти – це особа, яка зобов'язується періодично випла­чувати одержувачеві ренту взамін переданого їй у власність майна.

Права одержувача ренти, а також права та обов'язки платника ренти можуть переходити до їх правонаступників. Крім того, одер­жувач ренти може відступити своє право вимоги до платника ренти або обов'язки по сплаті ренти можуть перейти до іншої особи.

Предметом договору ренти є майно (окрема річ, сукупність ре­чей або майнові права та обов'язки), яке передається у власність платника ренти, і сама рента.

Відчужуване під виплату ренти майно може переходити у влас­ність платника як за плату, так і безоплатно (ч. 1 ст. 734 ЦК Укра­їни). Таким чином, законодавець розмежовує два види відчуження майна під виплату ренти. При першому з них одержувач ренти відчужує майно платникові ренти з умовою виплати йому не тільки ренти, а й відшкодування вартості переданого майна, тобто майно передається у власність за плату. У цьому випадку до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. При другому – майно передається у власність платника ренти безоплатно, тобто платник ренти зобов'язується тільки виплачувати ренту. На подібні відносини поширюються по­ложення про договір дарування. Однак норми щодо договорів купівлі-продажу й дарування можуть застосовуватися тільки якщо це не суперечить суті договору ренти (ч. 2 ст. 734 ЦК України).

Для забезпечення виконання зобов'язання платником ренти її одержувачу законом надано право іпотеки на нерухоме майно – пред­мет договору ренти (ч. 1 ст. 735 ЦК України). Крім того, виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку плат­ника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК України).

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, але тільки за згодою одержувача ренти. У разі відчу­ження нерухомого майна іншій особі обов'язки платника ренти пе­реходять до неї (ч. 2 ст. 735 ЦК України). Крім того, в одержувача ренти залишається право застави на таке майно. Таким чином, платник ренти зобов'язаний повідомити про ці факти набувача, якому він відчужує майно. Хто повинен сплачувати одержувачу ренту при відчуженні рухомого майна (чи залишається обов'язок по сплаті ренти у платника ренти, чи його обов'язки переходять до набувача майна) визначається домовленістю між платником ренти і набувачем майна.

Оскільки зобов'язанням, що виникають на підставі договору ренти, притаманний тривалий характер, особливого значення набу­ває питання про розподіл між сторонами ризику випадкового зни­щення або випадкового пошкодження майна, переданого під вип­лату ренти. Вирішення даного питання залежить від двох умов (ст. 742, 743 ЦК України):

1) за плату чи безоплатно передано майно платнику ренти;

2) укладено строковий чи безстроковий договір ренти.

Якщо укладено безстроковий договір ренти, то у випадку, коли майно передано безоплатно, ризик випадкового знищення або ви­падкового пошкодження майна несе платник ренти; а коли майно передано за плату, платник має право вимагати відповідно припи­нення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Коли договір ренти укладено на певний строк, то у разі випад­кового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник ренти не звільняється від обов'язку ви­плачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, вста­новлених договором ренти.

Розмір ренти встановлюється сторонами цього договору. ЦК України визначає лише особливості встановлення розміру ренти при передачі у власність платника ренти грошової суми: він вста­новлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України і змінюється відповідно до зміни її розміру. Однак сторони в договорі можуть встановити більший розмір ренти, а також порядок його зміни (ч. 2 ст. 737 ЦК України).

Якщо договором ренти не встановлено порядок виплати ренти, то вона виплачується після закінчення кожного календарного квар­талу (ст. 738 ЦК України).

Цей договір за домовленістю сторін може бути безстроковим або укладеним на певний строк (ст. 731 ЦК України).

Відповідно до ст. 608 ЦК України зобов'язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов'язаним з його осо­бою і у зв'язку з цим не може бути виконане іншою особою, а смертю кредитора – якщо воно є нерозривно пов'язаним з його особою. Оскільки зобов'язання по виплаті ренти не пов'язано нерозривно з особою боржника або кредитора і може виконуватися й іншими особами, то при укладенні безстрокового договору строк виплати ренти не обмежується строком життя або існування сторін.

Договір ренти обов'язково укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір про передачу неру­хомого майна під виплату ренти, крім того, підлягає державній ре­єстрації (ст. 732 ЦК України). У разі недодержання вимоги щодо форми договору ренти він є нікчемним, а отже, тягне відповідні пра­вові наслідки, передбачені ст. 216, 220 ЦК України.

Відмінність договору ренти від інших договорів. Договір ренти належить до групи договорів, що передбачають відчуження майна, і за цією ознакою подібний з договорами купівлі-продажу товару в кредит, міни, дарування, довічного утримання. Крім того, він має спільні риси з договором найму (оренди). Однак цей договір має свої особливості, які у сукупності відрізняють його від всіх інших договорів, а саме:

1) предметом договору ренти може бути будь-яке майно (буди­нок, земельна ділянка, грошові кошти, колекція срібних ви­робів, меблі тощо);

2) предмет договору ренти передається платнику ренти у влас­ність;

3) договір ренти завжди є відплатним: навіть якщо предмет дого­вору ренти передається безоплатно, платник ренти залиша­ється зобов'язаним виплачувати ренту, тобто одержувач рен­ти завжди отримує зустрічне задоволення від платника ренти;

4) найчастіше сторони договору ренти, особливо безстрокового, не можуть наперед визначити загальний розмір ренти, що доведеться сплатити (розмір ренти може змінитися відповідно до розміру облікової ставки Національного банку України, платник безстрокової ренти може відмовитися від договору тощо), крім того, він не може бути обмежений вартістю май­на. За цією ознакою договір ренти належить до алеаторних (ризикових) договорів, оскільки є ймовірність, що одна зі сто­рін фактично отримає менше ніж інша;

5) рента може виплачуватися не тільки у грошовій формі, а й шляхом передання речей, виконання робіт, надання послуг (ч. 1 ст. 737 ЦК України);

6) відносини, що виникають із договору ренти, мають довготри­валий характер.