Экономический механизм аренды недвижимости. Арендная плата: состав и функции
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуютарендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняетфункции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
1) состав платежей;
2) размер платежей;
3) способы (методы) расчетов.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величинавозвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.
Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, чтоарендный процент должен быть выше банковского, т.е. включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входит четыре экономических элемента:
1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3) налог на имущество (Ни),
4) часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па)
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т. е. Вз = aм + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па