Первоначальные способы приобретения права собственности

Создание – деятельность по изготовлению вещи, регламентирована п. п. 1, 4 ст. 218, ст.220, 222 ГК, др. федеральными законами.

Так, ФЗ-214 от 30.12.2004г. урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и ю.лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. ФЗ определил основания и порядок возникновения права собственности на объекты долевого строительства.

В результате привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами также может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Упрощенный порядок приобретения права собственностиназемельныеучастки, предоставленныедо введения в действие Земельного кодекса дляведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства посредством государственной регистрации установлен статьей 25.2 ФЗ-122 от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 этого же ФЗ, осуществляется государственная регистрация права собственности на созданные объекты недвижимого имущества, если для их строительства, реконструкции в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения (в частности, гаражи).

Самовольная постройка.При возведении объекта недвижимости в установленном порядке застройщик оформляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого производится постановка объекта на госучет и последующая госрегистрация прав на него. Самовольная постройка – "недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, ... либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (ст. 222). Для признания недвижимости самовольной постройкой достаточно наличия одного из этих признаков. Объект по общему правилу не признается объектом права собственности, т.к. нарушены ограничения, установленные законом в публичных интересах.

Дела о самовольной постройке требуют проведения архитектурно-строительных экспертиз. Суд должен установить:

1) наличие установленного законом права – права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования – на земельный участок;

2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

3) наличие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство. Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка;

4) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

5) соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Признание права собственности на самовольную постройку судом является исключительной процедурой,но решение суда может статьоснованием приобретения права собственности. Условие удовлетворения иска – устранение допущенных нарушений. Право собственности может быть признано за титульным землевладельцем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Застройщик должен доказать предоставление ему земельного участка в установленном порядке, предоставив соответствующие документы. Суд не вправе изменить разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. Если компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит. Суд не вправе признать право собственности на объект, возведенный без разрешения на строительство либо с нарушением строительных и градостроительных норм и правил. В таких случаях необходимо получение разрешения и устранение нарушений. Если самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы либо создает угрозу для жизни или здоровья – право собственности не возникает. Поэтому необходимо подтвердить соблюдение требований охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, прочих правил, предоставив заключения органов архитектуры и градостроительства, заключения иных органов, уполномоченных осуществлять надзор и контроль за их соблюдением.

Решение о сносе самовольной постройки может быть принято только судом. В ГК не установлен срок сноса, но если осуществившее самовольную постройку лицо не исполняет этой обязанности, возможен снос объекта за его счет.

Спецификация.Норма ст.220 ГК диспозитивна, т.е. применяется, если вопрос о субъекте права собственности не определен сторонами в договоре. Так, по договору заказа собственником вещи станет заказчик и при ее изготовлении из материала подрядчика. Правила ст.220 ГК обеспечивают недопущение неосновательного обогащения и определяют, кого следует признавать в спорных случаях собственником – если собственник материала, из которого создана вещь, и изготовитель вещи не совпадают.

Завладение– вступление лица в фактическое владение вещью. Это способ приобретения права собственности на бесхозяйное имущество, включающее вещи, не имеющие собственника (ст. ст. 226, 230 – 232, 227 – 229, 233). ГК предусмотрен порядок приобретения права собственности, т.к. собственник обеспечивает сохранность вещи и предотвращает нанесение вещью ущерба природной среде, иным лицам либо возмещает причиненный ущерб. Условия приобретения права собственности определены названными нормами, подлежащими приоритетному применению по сравнению с правилами ст. 234 ГК.

Порядок приобретения права собственности на клад, находку, безнадзорных животныхдетально регламентирован нормами ст.ст.227-233 ГК. Нашедший обязан сообщить о находке, иначе будет признан недобросовестным приобретателем, от которого вещь можно виндицировать (ст. 301, 305 ГК). Положение о приобретении нашедшим по истечении шестимесячного срока права на находку ограничивает возможность ее истребования по виндикационному иску от сообщившего о находке лица этим же сроком – у вещи появился собственник! Исключение сделано в отношении «живой» находки – сохранившее привязанность к прежнему собственнику животное можно истребовать в судебном порядке.

Статья 226 ГК устанавливает порядок приобретения права собственности на движимые вещи, от которых отказался собственник. При стоимости вещи ниже пяти МРОТ, а для отходов производства – независимо от стоимости – достаточно фактических действий по непосредственному использованию вещи, свидетельствующих об обращении имущества в собственность. В иных случаях (стоимость брошенной вещи неограничена) следует подать в суд заявление о признании вещи бесхозяйной. Решение суда – основание приобретения права собственности. Заявление в суд может подать любой завладевший вещью субъект гражданского права.

Бесхозяйные недвижимостиподлежат учету органом по регистрации прав на недвижимость по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся.По истечении года с момента постановки на учет орган по управлению муниципальной собственностью может предъявить в суд иско признании права муниципальной собственности. При наличии фактического владельца в жилом доме суд вправе в удовлетворении иска отказать. В случае отказа в иске недвижимость может принять во владение вернувшийся собственник либо может приобрести на нее право собственности фактический владелец – по ст.234 ГК.

Приобретательная давность.В ГК 1922г. и 1964г. не было норм о приобретательной давности, т.к. действовала презумпция государственной собственности на бесхозяйное имущество. Для приобретения права собственности на основании ст. 234 ГК необходимо истечение установленных в ней сроков, при этом ст. 11 ФЗ «О порядке введения в действие части первой ГК РФ» распространяет ее действие на случаи, когда фактическое владение началосьдо введения ГК в действие и продолжалось на 1.01.95г. Лицо, считающее, что стало собственником на основании ст. 234 ГК, вправе предъявить в суд иск о признании права собственности; отсутствие государственной регистрации на спорное недвижимое имущество не препятствует удовлетворению иска. Если ответчик истцу не известен, в суд подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в пределах срока приобретательной давности; в качестве заинтересованного лица суд привлекает государственного регистратора. Судебное решение об удовлетворении иска (заявления об установлении юридического факта) – основание для регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРП. На основе ст. 234 можно приобрести право собственности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу; на бесхозяйные вещи. Статья 234 не применима в случаях владения на основе договорных обязательств (аренды, хранения и т.п.).

Фактический владелец приобретает право собственности на имущество в силу приобретательской давности, если владел недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом в течение 5 лет. Владение должно быть открытым(лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества). Фактический владелец должен относиться к имуществу, как к своему, т.е. представлять себя собственником перед третьими лицами. Владение должно быть непрерывным в течение всего срока приобретательной давности. Владение является добросовестным, еслифактический владелец не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, считая себя собственником вещи.

К давности владения можно присоединять время, в течение которого имуществом владел тот, чьим правопреемником является добросовестный владелец.

Если вещь, находящаяся у лица может быть истребована в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, то срок приобретательской давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В отношении государственного имущества течение приобретательной давности может начаться не ранее 01.07.1990 г. Земельные участки приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.