Субъекты, порядок и правовые последствия приватизации жилых помещений

Субъектами приватизации являются, с одной стороны, граждане Российской Федерации, проживающие в жилом помещении по договору социального найма (наниматели и члены их семьи, бывшие члены семьи нанимателя, не утратившие права на жилую площадь) и, с другой стороны, органы государственной власти или органы местного самоуправления поселений, предприятия и учреждения.

До внесения изменений в ст. 2 ФЗ от 15.05.2001 г. № 54-ФЗ бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды.

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

В соответствии со ст. 2 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В случае отсутствия согласия на приватизацию жилого помещения хотя бы одного из членов семьи нанимателя, бывших членов семьи нанимателя имеющих право пользования жилым помещением, его приватизация не может быть осуществлена.

Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что в договор передачи жилого помещения в собственность должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением, получение согласия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет на приватизацию жилого помещения необходимо, а его отсутствие является препятствием к ней.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указывает на то, что право на приватизацию должно принадлежать лицам, являющимся бывшими членами семьи нанимателя и не утратившим права на жилую площадь.[117]

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Необходимо отметить, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 ФЗ Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». (Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8[118] в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 06.02.2007 №6).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, право собственности на жилое помещение, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, представленного такими юридическими фактами как договор и акт государственной регистрации права собственности.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Ранее в Законе о приватизации закреплялось, что жилые помещения передаются в общую совместную и долевую собственность. Однако впоследствии это положение было изменено. Вызвано это тем, что в ГК установлена презумпция общей долевой собственности. В общую совместную собственность имущество может перейти только в случаях прямо определенных в законе, например, супругам.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Выдел участнику общей собственности на приватизируемое жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. (Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению; они вправе продать, завещать, подарить, сдать внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. При этом граждане собственники жилого помещения осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением, то есть для проживания граждан или путем сдачи в пользование другим лицам на основании договора.

В результате приватизации наниматели и члены их семьи как могут стать собственниками (сособственниками), так и могут сохранить статус членов семьи, но уже не нанимателя, а собственника жилого помещения.

По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В то же время законодатель иначе подходит к регулированию аналогичной ситуации, если бывшим членом семьи собственника является гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения.

В соответствии со ст. 19 Закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие части 4 статьи 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Обозначенная позиция законодателя оправдана, поскольку Закон наделил нанимателя и членов его семьи равными правовыми возможностями относительно приватизации жилого помещения.

Договор приватизации в судебном порядке может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 разъясняется, что если названные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Законодатель также предусматривает возможность деприватизации жилого помещения, которая выражается в том, что гражданин, воспользовавшийся своим правом на приватизацию жилья, отказывается от права собственности на данное помещение, оставаясь проживать в нем в качестве нанимателя. Такое право гражданину предоставлено ст. 9.1. закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 20 закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В качестве мотивов деприватизации могут быть, например, такие как опасение несения значительных финансовых затрат, мошенничества, угрозы, насилия со стороны заинтересованных в жилом помещении лиц и т.п.

В то же время органы государственной власти и органы местного самоуправления не могут отказать в деприватизации жилого помещения на основании отсутствия обоснования необходимости деприватизации у заинтересованных в ней лиц.