Приобретение права собственности на самовольную постройку».

Лекция №9.

Предмет: градостроительство и землепользование. Проблемы правосознания.

L натурные наблюдения за веществом.

Составители: к.ю.н. Блинников Л.А. Ковтун З.Л.

 

Гражданское законодательство РФ разделяет такие объекты гражданских прав, как вещи, на движимые и недвижимые.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

1) земельные участки, участки недр;

2) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

3) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В рамках настоящей работы рассматриваются объекты, прочно связанные с землей, а именно, здания, строения, сооружения, ведь самовольная постройка, по сути, также является аналогичным объектом.

Специфика или отличительная особенность их в том, что указанные строения не могут являться недвижимостью, так как согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

А право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как оно было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Вопрос о регистрации права собственности может быть решен только при наличии судебного акта об узаконении самовольно возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. А сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как не соответствующей закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, необходимо отметить правовую позицию Конституционного Суда РФ, выразившуюся в определении от 25.03.2004 г. N 85-О. Согласно п. 2 указанного определения гарантии права собственности и права на жилище, закрепленные в ст. 35 и 40 Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. Поскольку ст. 222 ГК РФ при определенных законом условиях не признает за лицом, осуществившим самовольную постройку, права собственности, постольку нельзя считать, что положениями этой статьи, обязывающей граждан не совершать неправомерных действий, - вне зависимости от степени ее конкретизации - было нарушено конституционное право частной собственности, а также право заявителя на жилище.

То есть в случае, когда объект строительства обладает признаками, содержащимися в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а именно, если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо он был создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, он не может быть объектом какой-либо сделки. При этом нужно отметить, что для того, чтобы построенный объект считался самовольной постройкой, достаточно того, чтобы он обладал хотя бы одним из этих признаков.

В связи с этим у заинтересованного лица может возникнуть необходимость признать на него право собственности. Ведь до момента признания права собственности на самовольное строение как на объект недвижимости у потенциального собственника, создавшего это строение, есть только право собственности на материалы, из которых оно было создано.

Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Ранее, до 1 сентября 2006 г. в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В настоящее же время возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка.

То есть в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности может возникнуть либо у лица, осуществившего постройку (если земельный участок принадлежит ему на одном из указанных видов прав), либо у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, возникновение права на самовольную постройку обосновывается наличием прав на землю.

Для того, чтобы постройка была признана в собственности у лица, осуществившего ее строительство, необходимо, чтобы земельный участок находился у него в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. То есть он не может принадлежать кому-либо другому на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

В случае, если земля находится в государственной или муниципальной собственности (входит в государственный или муниципальный фонд) и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц, необходимо представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Если же земля находится у другого лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, то для признания права собственности на самовольное строение за лицом, осуществившем его строительство, земельный участок должен быть изъят, например, у собственника на основании договора купли-продажи.

То есть право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, будет признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть.

Если земля находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, при этом переоформлять права на землю оно отказывается, то право собственности на постройку может быть признано за ним (по его требованию). Порядок признания - судебный, истцом является обладатель прав на землю (не лицо, осуществившее строительство - в настоящем случае). Но при этом, если за ним будет признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, существует два варианта признания права собственности (в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ)

- в судебном порядке;

- в ином установленном законом порядке.