Метод дисконтированных денежных потоков

ПДВ

Потери при сборе

арендных платежей (П_а)

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_ндп) = ----------------------------------- (6.6)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

Па + Пнд

Кндп = ---------------------------------

Где

Кнд - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а - потери при сборе арендной платы;

Пнд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР.

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключа­ется в следующем:

• в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

• не рассчитывается цена реверсии;

• коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре­мя методами:

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возме­щения капитальных затрат;

методом связанных инвестиций.

Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетичес­кий отчет о доходах, основной принцип построения которого - предпо­ложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вы­шел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.