Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимо­сти, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциаль­ного инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструк­тивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуслов­ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на опре­деленное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недви­жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональ­ный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ- это износ, устранение которого физически воз­можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на уст­ранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимос­ти объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ пред­ставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ)- период эксплуатации здания, в тече­ние которого состояние несущих конструктивных элементов здания соот­ветствует определенным критериям (конструктивная надежность, физи­ческая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладыва­ется при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ)- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.Экономическая жизнь (ЭЖ)определяется временем эксплуатации, в те­чение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улуч­шения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обо­значенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в дан­ном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ)рассчитывается на основе хронологичес­кого возраста здания с учетом его технического состояния и сложивших­ся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце­ниваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуа­тации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ)здания - период вре­мени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономиче­ской жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы­сокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление изно­са).

Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействи­ем природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности чело­века. Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостный;

• метод срока жизни.

Функциональный износ.Признаки функционального износа в оценивае­мом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструк­тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо­вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответ­ствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

4 Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения,которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износопределяется затратами на необ­ходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуа­тации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов,- элементы здания и обо­рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ментов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов,- пози­ции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со­временным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо­рудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу­ющих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения- позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стан­дартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собствен­ник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные сточки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести переплани­ровку полезной площади помещений под конкретное использование, обус­ловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стои­мостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначально­му состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рын­ка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износвызывается устаревшими объем­но-планировочными и/или конструктивными характеристиками оценива­емых зданий относительно современных стандартов строительства. При­знаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен­дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда­нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при­ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного ос­татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса

Внешний (экономический) износ- обесценение объекта, обусловлен­ное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре­ды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное ис­пользование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большин­стве случаев является неустранимым по причине неизменности местопо­ложения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

Методом капитализации потерьв арендной плате расчет внешнего из­носа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа (табл. 9.8).

Метод парных продажоснован на анализе имеющейся ценовой инфор­мации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ческим износом.