Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Право собственности на недвижимость, включая землю

Право собственности- определенная совокупность правомочий, при­надлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным право­вым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском ча­стном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадле­жат пять основных правомочий:

1) право пользования вещью;

2) право извлечения доходов;

3) право распоряжения вещью;

4) право владения вещью;

5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые осо­бенности осуществления права собственности юридических лиц. Юриди­ческие лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотво­рительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, пре­дусмотренных их учредительными и уставными документами. Учредите­ли (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на иму­щество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшее­ся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, на­ходящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйствен­ного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Фе­дерации).

Передача государственной собственности частным лицам.Особым слу­чаем является передача имущества, находящегося в государственной соб­ственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определя­ется законами о приватизации государственного и муниципального иму­щества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Московский закон «Об оценочной деятель­ности в городе Москве» устанавливает обязательность оценки. Таким обра­зом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобре­тения и момент возникновения права собственности определяются поло­жениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234).

Право собственности возникает:

• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сдел­ки об отчуждении этого имущества;

• при реорганизации юридического лица;

• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное иму­щество по наследству другим лицам на основании завещания или в соот­ветствии с законом.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, при­обретают право собственности на указанное имущество с момента внесе­ния данных взносов.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возни­каетс момента такой регистрации.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности,т.е. оно не вправе продавать, да­рить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему зе­мельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право соб­ственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоян­ном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собствен­ности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на пост­ройку в размере, определенном решением суда. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом инте­ресы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Момент возникновения права собственности по договору.Права соб­ственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изме­няются или прекращаются только с момента государственной регистра­ции их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, на­пример, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно вла­деют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным иму­ществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого пра­ва в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с мо­мента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность вла­дения, может присоединить ко времени своего владения все время, в тече­ние которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществ­ляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недви­жимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, мо­жет обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная не­движимость не признана по решению суда поступившей в муниципаль­ную собственность, то она может быть передана оставившему ее собствен­нику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобрета­тельной давности.

Основания прекращения правасобственности определяются положе­ниями главы 15 Гражданского кодекса (статьи 235 - 243).

Права собственности.Право собственности прекращается, если соб­ственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Наиболее распространенным и типичным осно­ванием прекращения права собственности является продажа собственни­ком своего имущества другим лицам.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления иму­ществом,в отношении которого собственником принято решение о зак­реплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприя­тием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собствен­нику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имуще­ство.

Право пожизненного наследуемого владения(гл. 17, статьи 265 - 270) земельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в поряд­ке, которые предусмотрены земельным законодательством. По действую­щему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненно­го наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе:

• возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижи­мое имущество в соответствии с установленными законодательством пра­вилами, приобретая на него право собственности;

• передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем дру­гих сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользова­нияземельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполно­моченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Если право постоянного пользования земельным участком приобре­тено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собственником земельного участка, на котором распо­ложены такие здания и сооружения.

При реорганизации юридического лица данное право переходит в по­рядке правопреемства.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользо­вание, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предостав­лении участка в пользование. Оно вправе:

• самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым на­значением;

• передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах опре­деленного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права соб­ственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к дру­гому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объе­ма прав собственника, поскольку оно ограничено строго целевым исполь­зованием. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собственником.

В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, со­держатся в статьях 274 - 277.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элек­тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и ме­лиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

В соответствии со статьями 274 - 276 Гражданского кодекса, сервиту­том могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое иму­щество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Основные характеристики сервитута:

• устанавливается по соглашению между лицом, требующим установ­ления сервитута, и собственником соседнего участка;

'• подлежит регистрации в общепринятом порядке;

• если соглашения об установлении или условиях сервитута не достиг­нуто, вопрос решается в судебном порядке; • является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижи­мого имущества, для обеспечения использования которого сервитут уста­новлен;

• может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;

• если земельный участок в результате обременения сервитутом не мо­жет использоваться в соответствии с его назначением, собственник участ­ка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Различаются сервитуты «положительные» и «отрицательные». Поло­жительный сервитут- право лица, имеющего сервитут, совершать опре­деленные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через соседний «служащий» земельный учас­ток, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и т.п. Отрицательный сервитут- право требовать от собственника участка воз­держиваться от некоторых видов его использования. Например, право требования о невозведении на участке зданий или строений либо о возве­дении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «гос­подствующий участок» света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид («сервитут вида») и т.п.

Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, пере­ходят к другому лицу, сервитут сохраняется.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недви­жимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.