Юридическое понятие недвижимого имущества
Правовые аспекты оценки недвижимости
Вгосударственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:
1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;
2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.
Нормы публичного права:
• налогообложение недвижимости;
• принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;
• приватизация недвижимости. Нормы частного права:
• сделки купли-продажи недвижимости;
• кредитование под залог недвижимости;
• страхование недвижимости.
Имущество- как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.
Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:
1) Актив:
а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;
б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).
2) Пассив:
а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;
б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.
Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.
Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:
• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);
• градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Принадлежность недвижимой вещи- движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).
Обременения(ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.
Целевое назначение и разрешенное использованиеявляются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения этих терминов не закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в проекте Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой в третьем чтении в мае 1996 г.). Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земельных участков определяет величину базовой ставки арендной платы (распоряжение мэра Москвы от 01.10.96 № 347/1-РМ).
Целевое назначение недвижимой вещи.Целевое назначение земель -установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Разрешенное использование земельного участкавключает перечень всех ее обременении и ограничений использования.
«1. Разрешенное использование земельного участка - использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.
3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.
4. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков...
5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается» (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы).
Разрешенное использование должно устанавливаться органами государственной власти на основании закона.