Разработка градостроительных регламентов и установление разрешенного использования земельных участков

Территориальное зонирование

Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с пра­вилами землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто могут совпадать с границами функцио­нальных зон (например, в сельских поселениях).

Функциональное назначение территориальных зон не должно про­тиворечить назначению функциональных зон. В пределах территори­альных зон по необходимости могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным параметрам: параметрам, осо­бенностям функционального использования и т. п. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в случа­ях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в большинстве городов РФ.

Границы территориальных зон (подзон) и градостроительные рег­ламенты устанавливаются в документации о территориальном зони­ровании земель поселения.

В градостроительных регламентах указываются допускаемые раз­меры земельных участков, в пределах которых могут быть примене­ны устанавливаемые в регламенте параметры, а также допустимость или недопустимость использования нескольких соседних участков «как единого» в отношении применения отдельных параметров (так называемые кластеры— согласно международной классификации единое, стандартизированное разрешенное использование земельных участков средних, стандартных размеров). Это актуально для сложив­шейся застройки, в которой при установлении границ земельных уча­стков может оказаться невозможным установить одинаковые пре­дельные размеры. Кроме того, при установлении границ земельных участков в сложившейся застройке могут быть земли, используемые несколькими фактическими владельцами, но не выделяемые как от­дельные, которые при «кластерном зонировании» могут быть учтены как общие для данных владельцев. В таком случае часть параметров может быть установлена в отношении каждого владельца, а часть — в от­ношении «совокупного участка».

В правила землепользования и застройки должны быть включены положения, регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и градостроительных регламентов, включающие их со­держание; положения, регулирующие порядок использования и изме­нения объектов недвижимости; положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие различия в по­рядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной документации установленному градостроительному регламенту (на­пример, исключительное использование земельных участков).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной части земельно-имущественного ком­плекса, состоящего из земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основномуили сопутству­ющемуразрешенному использованию такого комплекса. Отнесение разрешенного использования имущественного комплекса к основно­му или сопутствующему осуществляется в соответствии со следу­ющими критериями:

♦ основное разрешенное использование— функциональное на­значение и параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом территориальной зоны (например, стро­ительство индивидуального жилого дома);

♦ сопутствующее разрешенное использование— функциональное назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса, связанные с основной частью данного комплекса (на­пример, строительство гаража и иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования земельных участков, в том числе услов­но разрешенного использования земельных участков с описанием условий.

В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей иму­щественных комплексов устанавливаются ограничения, то в градо­строительном регламенте конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.

Анализ формирования городской недвижимости показывает его не­равномерное формирование и современное развитие, что нашло свое отражение в системе формирования сегментов рынка городской не­движимости и инфраструктуре рынка городских земель. Предлага­емые меры по развитию рынка городских земель позволят построить правовую систему регулирования и управления городскими земле-пользованиями.