ГЗК как информационная система управления земельно-имущественным комплексом в крупных поселениях

Структура, содержание и документация ГЗК

Структура ГЗК зависит от того информационно-правового поля, в котором он функционирует и взаимодействует, причем со многими имеет обратную связь в виде потока обратной информации о закреп­лении нормативно-правовых норм за субъектами права. Причем дву­стороннее взаимодействие ГЗК и других информационных структур будет влиять на степень развития различных информационных эле­ментов ГЗК, однако сюда вливаются разобщенность данных структур и региональная особенность формирования ГЗК.

В общем виде дешифровка данных потоков информации может быть представлена в следующем общепринятом виде:

♦ данные о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество;

♦ данные о кадастровых номерах и характеристиках объектов, вклю­чая характеристики правового режима (общественные и частные ограничения);

♦ информация об ИНН юридических и физических лиц;

♦ реестры объектов налогообложения, ставок налога и налогопла­тельщиков;

♦ статистические сведения об объектах недвижимого имущества;

♦ данные мониторинга, статистики, обобщенные данные о право­вом режиме земель и данные по иным запросам;

♦ данные градостроительного зонирования (утвержденные органа­ми власти);

♦ нормативно-правовые акты о регулировании земельных отноше­ний, данные о реализуемых землеустроительных проектах;

♦ данные о качественных характеристиках земли сельхозназначе­ния и данные мониторинга земель;

♦ результаты изысканий по качественной оценке земель;

♦ данные о кадастровой, рыночной и страховой стоимости сельхозземель;

♦ данные о правовом режиме и границах земель;

♦ данные о кадастровых номерах объектов недвижимости;

♦ запросы на государственный учет объектов недвижимости;

♦ данные о границах категорий и видов земель;

♦ выписки из ГЗК о характеристиках и правовом режиме земель;

♦ индивидуальные оценки объектов недвижимого имущества и оце­ночные зоны;

♦ исходные данные для проведения индивидуальной и групповой оценки;

♦ сведения об объектах недвижимости для оформления сделок;

♦ исходные данные на проведение землеустроительных работ;

♦ результаты землеустроительных работ (включая результаты ре­ализации землеустроительных проектов);

♦ исходные данные для проведения контроля за состоянием земель и сведения о держателях вещевых прав.

Исходя из данной схемы и современной структуры федеральной власти и субъектов Федерации, ГЗК будет представлять собой уни­версальную трехуровневую систему, аналогичную территориальному уп­равлению страны:

♦ ГЗК района — Кадастровые бюро (КБ) района;

♦ ГЗК субъекта — КБ субъекта;

♦ ГЗК федерации — КБ Федерации.

Причем на уровне ГЗК субъекта и ГЗК Федерации происходит созда­ние научно-методического обеспечения и руководства формированием ГЗК. Здесь необходимо учитывать, что регистрационные округа ГЗК и структур госрегистрации прав на недвижимое имущество (НИ) часто не совпадают друг с другом, что является особенностью многоуровневой системы ГЗК и характеристики объектов ГЗК, которыми являются:

♦ базисы пространства как природного ресурса (на основе зониро­вания территории или подводной поверхности);

♦ земельные участки как пространственный базис размещения комплекса улучшений всех форм собственности земли (учиты­ваются и части участков в случае их обременения или изменения правового режима);

♦ природные первичные объекты как статус земельного участка;

♦ искусственные первичные объекты (комплекс улучшений) в со­ставе комплексных землепользовании;

♦ искусственные первичные объекты (комплекс улучшений) в слу­чае различия участка и улучшения по правовому статусу;

♦ вторичные объекты;

♦ территориальные зоны всех видов зонирования;

♦ качество земель сельскохозяйственного назначения;

♦ данные кадастровой и рыночной оценки земель различных кате­горий;

♦ проекты землеустройства и планировки на этапе реализации;

♦ пункты опорной межевой сети;

♦ статистическая информация.

В соответствии с вышесказанным информация ГЗК имеет строгую иерархическую структуру (район, субъект РФ, РФ).

Земельный кадастр является информационной системой, в которой для первичного оформления (учета объекта недвижимости в ГЗК) объекта недвижимости заполняется специализированная учетная фор­ма. Данная форма позволяет вносить данные не только об объекте, но и по мере необходимости изменять эти характеристики (данные могут вноситься в раздел ГЗК — комплекс учетных листов). В свою очередь, учетные листы (учетные формы) стандартизированы федеральными органами в области необходимого минимума сведений об объекте учета. Однако в формах существуют дополнительные пункты для описания некоторых других качественных и количественных характеристик (субъекты РФ могут законодательно закрепить свои региональные особенности в области ведения ГЗК), которые будут отражать специфи­ку субъекта РФ или муниципального образования. Данные положе­ния особенно актуальны для Москвы в силу особого статуса крупного городского поселения, особенностей формирования пространственно-исторического базиса и положения столицы крупной трансконти­нентальной страны.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН).Одной из особых категорий имущества является недвижимое имущество. Недвижи­мость — это конгломерат земельных участков и связанных с ними есте­ственных и искусственных объектов, которые могут являться объектом гражданских правоотношений (в рамках действующего законода­тельства) и обладают широким спектром потребительских характери­стик. Отношения в области недвижимости являются производными от земельных и имущественных отношений. А само фактическое опи­сание характеристик объекта недвижимости сложилось в следующие основные группы:

♦ физические характеристики, определяющие конкретный объект в момент исследования;

♦ характеристики правового статуса с учетом мониторинга право­вых аспектов и сервитутов на объект недвижимости;

♦ характеристика экономической ценности объекта в отношении адекватной оценки при взимании налогов, принудительном вы­купе для государственных нужд, купле-продаже и страховой ко­миссии;

♦ специальные характеристики объекта (для здания — толщина и материал стен, цокольный этаж, для земельного участка — площадь, тип и толщина природного слоя, наличие гидромелиора­тивных сооружений).

Согласно теории управления недвижимостью эффективное государ­ственное регулирование отношений в сфере недвижимости достигается в том случае, если данные характеристики являются фактическими, документально подтвержденными, юридически зафиксированными. В результате чего эти характеристики создают информационную базу на бумажных и электронных носителях.

Наличие данной базы позволяет решить органам власти комплекс задач, направленных на:

♦ обеспечение законных прав собственников на недвижимость и формирование регионального рынка недвижимости;

♦ создание налогооблагаемой базы от эксплуатации недвижимости;

♦ создание механизма контроля за рациональным использованием государственной муниципальной собственности.

Формальная логика построения характеристик объекта недвижи­мости показывает их тесную связь и логическое построение в виде рациональной схемы информационной базы, обеспечивающей регули­рование отношений в сфере недвижимости, которая может быть реа­лизована как государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В настоящий момент в научной литературе рассматривается не­сколько вариантов функциональных структур ГКН, однако они все учитывают определенные ведомственные интересы, поэтому рассмот­рим наиболее идеальную структуру ГКН.

Рассмотрим систему действия данной структуры ГКН.В ГКН вно­сятся сведения о следующих объектах:

♦ территориальное зонирование (зоны разрешенного использова­ния, со своим регламентом использования);

♦ земельные участки;

♦ улучшения (здания, сооружения);

♦ первичные объекты недвижимости;

♦ части первичных объектов недвижимости (различные помеще­ния или их части — вторичные объекты недвижимости).

Внесение данных сведений производится на основе фискального принципа — государственной регистрации прав и обязанностей соб­ственников и пользователей объектов недвижимости. В результате в ГКН фиксируется ряд процессов:

♦ госучет объектов недвижимости — обеспечивает реестр объектов ГКН и их характеристики;

♦ госрегистрация прав на недвижимость — обеспечивает обновле­
ние в ГКН реестра прав на недвижимость;

♦ госрегистрация оценок объектов недвижимости — обеспечивает ГКН экономическими характеристиками;

♦ госучет территориальных зон — обеспечивает ГКН основными ха­рактеристиками по регулированию земельных отношений в зонах разрешенного использования.

Единство структуры и системы ГКН с информацией и объектом осу­ществляется на основе кадастрового номера объекта недвижимости, обес­печивающего информационно-имущественную уникальность объекта.

ГКН кроме учета недвижимости имеет еще и практическую сторо­ну регулирования земельно-имущественных отношений по формиро­ванию процессов государственного управления отношениями в сфере недвижимости:

♦ формирование, создание, финансирование объектов недвижимо­сти с проведением соответствующих юридических, администра­тивных и хозяйственных (на местности) мероприятий и с после­дующим подтверждением физических, экономических, правовых аспектов за соответствующим объектом и его уникальным када­стровым номером;

♦ выделение территориальных зон разрешенного использования как основы регулирования управления земельно-имуществен­ным комплексом на основе федерального и регионального зако­нодательства.

Сам процесс формирования является результатом комплекса дей­ствий, которые позволили собрать следующие комплекты правоуста­навливающих документов:

♦ комплекс подлинных правоустанавливающих документов для регистрации прав на недвижимость;

♦ кадастровое дело объекта недвижимости для присвоения уни­кального кадастрового номера и госучета;

♦ блок экономических характеристик для госрегистрации как объек­та налогообложения объекта недвижимости.

В свою очередь, результатом формирования территориальных зон являются несколько документов:

♦ кадастровое дело зоны с описанием границ;

♦ свод правил землепользования и застройки поселения с указани­ем правовых регламентов зон разрешенного использования;

♦ схема прогнозного развития поселения на перспективу.

Согласно принятым нормам и правилам сохранения и использования информация об объектах недвижимости и зонирования поселе­ний представляется на двух базах:

♦ в текстово-цифровом — семантическом виде, представляет собой информационную базу, в которой содержится полный перечень сведений об объекте недвижимости и характеристик режимов территориальных зон;

♦ в графическом, в виде дежурных кадастровых карт (планов) земельных участков, оперативных планов поселений с обяза­тельным указанием всех видов зонирования отображенной тер­ритории, а также с нанесением всех улучшений, в том числе зда­ний-сооружений.

Процесс существования ГКН представляет собой постоянный мо­ниторинг обеих баз, текстовой и графической, с обязательным выпол­нением мероприятий по действию ГКН:

♦ обеспечение условий по содержанию ГКН в рабочем состоянии;

♦ предоставление информации ГКН заинтересованным организа­циям и лицам;

♦ анализ тенденций развития регионального рынка недвижимости;

♦ разработка механизмов по созданию оптимальных моделей управ­ления недвижимостью по заказу государственных, муниципаль­ных, коммерческих структур и физических лиц.

Реализация данной концепции существования ГКН позволит со­здать универсальный банк данных о недвижимости и выполнить не­сколько основных предъявляемых требований к данной базе:

♦ создание единой базы данных о недвижимости на контролиру­емой территории ГКН и существующих правилах землепользо­вания и застройки в данном регионе;

♦ описание и достоверность информации в ГКН должна быть обеспе­чена государственными органами и подтверждена документально;

♦ стандартизация сведений об объекте недвижимости;

♦ возможность получения и обмена информацией с организаци­ями, формирующими и потребляющими информацию ГКН;

♦ создание, ведение, совершенствование и автоматизация ведения единой базы данных ГКН на основе единой электронно-инфор­мационной технологии;

♦ доступность информации и защищенность базы данных от пользо­вателей информации.

Создание ГКН лежит в непосредственной трансформации и даль­нейшем развитии и пополнении ГЗК, что позволит создать единую систему и технологию ведения ГКН в России.