Основания возникновения прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Аренда (субаренда) земельных участков.

Аренда является наиболее универсальным земельно-правовым титулом, в связи с чем КоЗ предусматривает, что использовать земельные участки на условиях аренды могут граждане (независимо от их гражданства); индивидуальные предприниматели; юридические лица Республики Беларусь; иностранные юридические лица и их представительства; иностранные государства; дипломатические представительства и консульские учреждениям иностранных государств; международные организации и их представительства.

На праве аренды могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности. В аренду могут быть переданы земли, относящиеся к любым категориям и видам. Однако аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, должна осуществляться с соблюдением их целевого назначения.

Основанием возникновения права аренды земельных участков служит договор. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При заключении договора аренды земельного участка должны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участками, предусмотренные ст. 47 КоЗ и иными нормами законодательства.

Объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е. имеющий границу и целевое назначение, зарегистрированный в установленном порядке. При этом земельное законодательство не содержит ограничений относительно возможности передачи нескольких земельных участков по одному договору аренды. Согласно ст. 17 КоЗ предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:

· местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией;

· администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков в границах данных зон их резидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе, с заключением договоров аренды этих земельных участков делегировано администрациям свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами. Согласно Закону Республики Беларусь «О свободных экономических зонах» в редакции от 10 ноября 2008 г., администрация свободной экономической зоны – это орган управления свободной экономической зоной, создаваемый в установленном порядке и форме. Резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо Республики Беларусь или индивидуальный предприниматель Республики Беларусь, зарегистрированные в установленном законодательством порядке администрацией этой зоны.

· арендодателями земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения ст. 17 КоЗ предусматривает, что в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с соответствующими исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Договор аренды земельного участка является возмездным. За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется на основе базовых ставок ежегодной арендной платы.

Срок договора аренды земельного участка определяется договором. При этом ст. 17 КоЗ предусматривает общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также минимальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов.

В соответствии со ст. 70 КоЗ, по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлением договора.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду по результатам аукционов либо в административном порядке. Законодательство предусматривает проведение трех видов аукционов, по результатам которых может быть заключен договор аренды (Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462):

· на право заключения договоров аренды земельных участков;

· по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества;

· с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в г.Минске и областных центрах.

Без проведения аукциона земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду субъектам и для целей, предусмотренных п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Эти субъекты освобождаются от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности, либо вносят ее по кадастровой стоимости.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Кодекс о земле 2008 года впервые урегулировал вопросы предоставления земельного участка в субаренду. Субаренда может рассматриваться как вторичное землепользование, предоставляемое первичным землепользователем – арендатором земельного участка. Исходя из этого, определяется круг субъектов и условия договора субаренды. Арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду при соблюдении следующих условий:

- осуществлена оплата права заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

- сохранено целевое назначение земельного участка;

- получено согласие арендодателя – в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности;

- срок субаренды не превышает срока договора аренды.

Для прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, характерен более узкий круг оснований возникновения по сравнению с правом частной собственности. К ним относятся:

1) предоставление земельного участка на основании решений государственных органов, которое осуществляется в административном порядке (право пожизненного наследуемого владения, постоянного и временного пользования). Решения о предоставлении земельных участков принимаются исполнительными комитетами различного уровня, а также при определенных условиях - администрациями свободных экономических зон. Указанные права предоставляются без взимания платы;

2) право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды. Заключению договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предшествует принятие решения уполномоченным государственным органом, которое может быть принято как в административном порядке, так и по результатам аукционов. Предоставление земельного участка в аренду осуществляется при условии внесения платы за право заключения договора аренды, кроме случаев освобождения от платы;

3) право пожизненного наследуемого владения земельным участком может переходить по наследству. По данному основанию право на земельные участки может возникать как у граждан Республики Беларусь, так и у иностранных граждан, лиц без гражданства;

4) приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени. Исходя из положений ст. 44 КоЗ приобрести земельный участок по данному основанию могут граждане Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение и аренду;

5) право на использование земельного участка на условиях временного занятия возникает на основании разрешения исполнительного комитета на проведение изыскательских работ; земельно-кадастровой документации, акта выбора места размещения земельного участка – для строительства (реконструкции, капитального ремонта) подземных линейных сооружений; технических проектов или смет на производство геодезических работ;

6) земельный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления земельного сервитута, и землепользователем обременяемого им земельного участка либо по постановлению суда.