Курс лекций Жарковой О.А. по Земельному праву 8 страница

Размер земельного участка определяется по правилам ч.7 ст.36 ЗК РФ. Формулировка этой нормы такова, что упор в ней делается при определении размера земельного участка, который может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости, на фактическое землепользование. Поэтому длительное время арбитражная практика исходила из того, что если заявитель просит предоставить ему земельный участок исходя из фактического землепользования, а орган исполнительной власти предоставляет участок меньшего размера, и заявитель обращается в суд, то действия органов власти признавались незаконными. Однако впоследствии арбитражные суды стали исходить из того, что фактическое землепользование – это лишь один из критериев, принимаемых во внимание при определении размера, при этом должна учитываться совокупность фактов: границы смежных участков, естественные границы, характер использования соседних участков, наличие красных линий и т.п.. В итоге позиция арбитражных судов сошлась на том, что размер земельного участка не может превышать размер, определенный в соответствии с нормативами, но уменьшен он может быть вплоть до размера, определяемого по обрезу фундамента. Встает вопрос о том, кто будет доказывать, какого размера может быть предоставлен земельный участок. Если размер земельного участка будет определяться в административном порядке, то в этом случае доказывать обоснованность размеров испрашиваемого земельного участка заявитель не должен. Если с чиновником «не договориться», и заявитель вынужден будет обратиться в суд, то изначально позиция ВАС РФ заключалась в том, что орган исполнительной власти должен доказать необоснованность испрашиваемой площади земельного участка. Но впоследствии ВАС РФ решил этот вопрос иначе – в случае обращения в суд заявитель должен будет обосновать размер земельного участка, который он испрашивает.

5.5 Оформление прав на землю собственниками помещений

Определение понятия «нежилое помещение» в законодательстве отсутствует, в связи с чем возникает вопрос о соотношении понятий «помещение» и «здание». Судебная практика долго не придерживалась единого подхода. Позиция ФАС СЗО традиционно заключалась в том, что права могут быть зарегистрированы либо на здание в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты – нежилые помещения, и регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение исключает возможность регистрации права собственности другого на все здание. Аналогичную позицию занял ВАС в постановление Пленума от 27 июля 2009 г. №64.

Но при таком подходе возникал следующий вопрос, если при регистрации прав на помещения здание как первичный объект недвижимости исчезает, то кому принадлежит все остальное? Позиция арбитражных судов длительное время основывалась на том, что поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения, то нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения (ст.289, 290 ГК РФ, которые действуют в отношении многоквартирных домов). Однако, в том же самом постановлении Пленума №64 ВАС РФ решил этот вопрос иначе и, применив к этим отношениям аналогию закона (ст.289, 290 ГК), указал, что в случае регистрации прав на помещения в административном здании право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, независимо от его регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЗК РФ если на неделимом земельном участке находится здание, находящееся в собственности нескольких лиц или помещения в здании, то тогда собственники объектов недвижимости могут оформить земельный участок в долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом несмотря на формулировку ч.3 ст.36 ЗК РФ для возникновения долевой собственности на земельный участок делимость или неделимость земельного участка не имеет значения. Делимый земельный участок также может быть приобретен в долевую собственность в порядке ч.3 ст.36 ЗК РФ

При применении ч.3 ст.36 ЗК РФ следует учитывать. что собственники помещения не обязаны, а имеют право оформить права на земельный участок. И если они такие права не оформят, то привлекать их к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка в данном случае невозможно.

Порядок оформления и вид прав на земельный участок зависит от того, на каком праве находится помещение. Если помещение в здании находится у всех на праве собственности, то собственники помещений имеют право выкупить земельный участок в долевую собственность, либо оформить право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблемы возникают в том случае, если один из сособственников не хочет оформлять права на земельный участок. В литературе была высказана точка зрения, что земельный участок в данном случае может быть передан в собственность только тем лицам, которые изъявили желание оформить право собственности, остальным будет предоставлено право ограниченного пользования земельным участком – сервитут. Однако такой подход был отвергнут ВАС РФ по той причине, что в данном случае нарушаются права тех лиц, которые не участвуют в договоре купли-продажи земельного участка, поскольку впоследствии присоединиться к договору купли-продажи они не смогут. В дальнейшем в ЗК РФ было внесено дополнение, в соответствии с которым собственник помещения или собственник доли в праве собственности на здание, может оформить только долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную площади помещения.

В этой ситуации, если не все собственники помещений принимают участие в оформлении прав на земельный участок, наиболее приемлемым было бы возникновение общей собственности на земельный участок частных и публичных субъектов, когда собственники помещений, изъявившие желание оформить права, выкупают долю в праве, пропорциональную площади помещения, а остальные доли остаются в публичной собственности. С точки зрения ГК РФ возникновение общей долевой собственности публичного и частного субъекта допускается. Однако ВАС РФ категорически отверг такую возможность и указал, что ст.36 ЗК РФ не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельный участок частных лиц вместе с публичными образованиями, поскольку ч.5 ст.36 ЗК допускает исключительно совместное обращение в орган власти всех сособственников, поэтому в порядке предусмотренном ст.36 ЗК, общая собственность публичного и частного субъекта возникнуть не может. Эту позицию поддержал и КС. Поэтому в данном случае, если один из сособственников здания или собственник помещения не желает оформить право собственности на землю, то все остальные могут оформить только аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при участии в нем только одного из собственников помещений с правом присоединения к нему остальных лиц. Как указал ВАС РФ, запрещается понуждение собственников помещений к оформлению прав на землю, однако если собственник помещения, являющийся юридическим лицом, не оформляет права на земельный участок, то в силу принципа платности землепользования орган власти может предъявить к нему иск о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного по базовым ставкам арендной платы.

Если среди владельцев помещений имеются лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то тогда они также заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В данном договоре могут участвовать все владельцы помещений. Если же среди владельцев помещений имеется такие, у которых имущество находится на праве оперативного управления – казенные предприятия и учреждения - то тогда оставшиеся владельцы помещений заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а у лиц с правом оперативного управления возникает необходимость в обременении земельного участка частным сервитутом (как сказано в ч.3 ст.36 ЗК РФ, у них возникает право ограниченного пользования земельным участком, которое ничем иным, кроме частного сервитута быть не может).

Если все помещения в здании находятся на праве оперативного управления, тогда земельный участок предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования тому, у кого помещение занимает наибольшую площадь, а для всех остальных устанавливается право ограниченного пользования (надо полагать, тот же частный сервитут).

Однако позиция судов общей юрисдикции отличается от точки зрения, высказанной ВАС РФ. Весьма распространенной является ситуация, когда жилой дом находится в долевой собственности нескольких физических лиц и они хотят оформить право собственности на земельный участок, при этом местонахождение одного или даже нескольких сособственников не известно, или они просто не желают участвовать в приватизации земельного участка. Применительно к гражданам в такой ситуации позиция судов общей юрисдикции заключается в том, что отсутствие факта совместного обращения не может являться основанием отказа в оформлении долевой собственности, при этом в порядке ст.36 ЗК РФ возникнет общая собственность публичного субъекта и частного субъекта на земельный участок.

5.6 Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме.

Самым кратким образом вопрос оформления прав на земельный участок собственниками помещений в многоквартирном доме решен в Законе о введении в действие ЖК РФ. Ст.16 данного закона предусматривает две возможных схемы оформления в зависимости от того, когда земельный участок под многоквартирном доме был поставлен на кадастровый учет.

Если земельный участок под многоквартирным домом был поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие ЖК РФ, то с 1 марта 2005 года этот земельный участок в силу закона (акт о предоставлении земельного участка не принимается) переходит бесплатно в собственность собственников помещений. Однако в течении 2008-2009 г.г. среди арбитражных судов имелась практика, когда суды исходили из того, сто ст.16 Закона о введении в действие ЖК РФ содержит лишь условия перехода земельного участка в долевую собственность, а порядок предоставления данного земельного участка регулируется ст.29 ЗК РФ и таким образом для возникновения общей собственности на земельный участок необходимо издание ненормативного акта. По этому поводу имеется высказывание КС РФ, который в своем Постановлении от 28 мая 2010 г. №12-П указал, что права собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок возникают в силу закона. При этом регистрировать права на земельный участок они не должны. Земельный налог такие лица должны начать уплачивать с 1 марта 2005 года.

Если до 1 марта 2005 года земельный участок под многоквартирным домом не был поставлен на кадастровый учет, и собственники помещений желают оформить права на землю, то в соответствии с ЖК они должны собрать общее собрание, которое правомочно при наличии не менее, чем 2/3 собственников помещений, принять решение о постановке земельного участка на кадастровый учет, и по заявлению уполномоченного общим собранием лица земельный участок ставится на кадастровый учет, в момент постановки на кадастровый учет он переходит в собственность собственников помещений, и они начинают платить земельный налог.

С точки зрения конструкции ЖК заявление о постановке на кадастровый учет может быть подано только лицом, уполномоченным общим собранием. Но ст.20 Закона о кадастре допускает возможность обращения с заявлением о постановке на кадастровый учет любого лица, а в отношение многоквартирного дома еще и лица, уполномоченное общим собранием. В связи с этим КС РФ указал, что земельный участок под многоквартирным домом может быть поставлен на кадастровый учет по заявлению любого собственника помещений, а не только уполномоченного общим собранием лица. При этом возникает ситуация, когда все остальные собственники помещений «принудительно» становятся сособственниками земельного участка и не ясно как должен поступить орган кадастрового учета, если они этого не хотят?

Переход прав на земельный участок от застройщика к собственникам помещений. В данном случае речь идет о таких домах, которые были построены после введения в действие ЖК РФ. Все зависит от того, на каком праве земельный участок был у застройщика: на праве собственности или в аренде. В этом вопросе позиция Росреестра и ВАС РФ не совпадает. Если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то в этом случае довольно часто применяется п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации, где указано, что государственная регистрация возникновения, прекращения и перехода прав на помещения в многоквартирном доме означает возникновение, прекращение и переход прав на долю в праве общей собственности. Эту норму правильно применять только в том случае, когда у собственников помещений уже имеется долевая собственность на земельный участок, тогда при переходе прав на помещение перейдет доля в праве собственности на земельный участок. Позиция Росреестра заключается в следующем: если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения, они должны заключить соглашение об определении размера долей в праве собственности на земельный участок, уполномоченное лицо должно обратиться в Росреестр с этим соглашением, а Росреестр зарегистрирует право долевой собственности собственников помещений. В данном случае общая собственность на земельный участок возникает только после регистрации, в отличие от предыдущей ситуации.

Если же собственники помещений не пожелают пойти по такому пути, то у застройщика есть второй путь поведения – застройщик после подписания всех актов приема-передачи отказывается от права собственности на земельный участок, и земельный участок переходит в публичную собственность (в СПб – в собственность города).

Если же у застройщика земельный участок находится на праве аренды, то позиция Росреестра в этом случае основана на п.21 Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 9 июня 1995 года №82. В соответствии с данной нормой запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором производилось строительство многоквартирного дома погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства. С позиция Росреестра соглашение застройщика с арендодателем о расторжении договора аренды может быть зарегистрировано только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения. И только после этого собственники помещений могут оформлять прав на земельный участок.

Позиция же арбитражных судов до недавнего времени основывалась на том, что достаточно регистрации права собственности на помещение хотя бы одного дольщика и после этого договор аренды может быть расторгнут. После регистрации прав на помещения их собственники смогут оформить права на земельный участок.

Однако в постановление ВАС РФ от 24.01.2012 №11642/11 изложена иная позиция. ВАС указал, что в силу ст.36, 37 ЖК РФ, п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации, п.66-67 Постановления ВС РФ и ВАС РФ №10/22 с момента регистрации права собственности первым собственником помещения земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений, при этом не важно на каком праве был земельный участок у застройщика. Чтобы расторгнуть договор аренды застройщик должен заключить договор не с администрацией, а с собственниками помещений.

Позиция Росреестра в связи с этим не изменилась.

Параграф 6: Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости (ст.35 ЗК)

6.1. переход прав на земельный участок при переходе прав на здания сооружения.

Регулирование этого вопроса изначально осуществлялось ст.552 ГК РФ, впоследствии данный институт получил свое развитие в ст.35 ЗК РФ. Однако данные нормы носят рамочный характер, самого главного, то есть механизма перехода прав на земельный участок к лицу, к которому перешел объект недвижимости ни та, ни другая статья не содержит, поэтому в основном этот вопрос решается на уровне судебной практики, в особенности после принятия ЗК РФ и появления ст.35, которую принято называть образцом непоследовательного подхода к реализации принципа единства судьбы земли и недвижимости.

Общее содержание ст.35 ЗК РФ сводится к следующему – при переходе права собственности на строение к другому лицу, оно приобретает право на использование (при этом не понятно, что именно законодатель имел в виду под термином «использование») соответствующей части земельного участка, занятой строением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Термин «часть» применяется в данном случае для определения размера земельного участка, который перейдет к покупателю здания, поскольку не во всех случаях к приобретателю здания переходит земельный участок того же размера, который был у продавца, а термин «объем» определяет вид прав на земельный участок, который возникнет у покупателя строения. Вид прав, по общему правилу, должен быть такой же, как и у продавца.

С точки зрения механизма перехода прав на земельный участок можно выделить три ситуации: земельный участок находится у продавца на праве собственности, на праве аренды, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

1) Земельный участок на праве собственности. Что касается определения размера земельного участка, то в этом случае многое зависит от воли собственника, так как если он пожелает, то может передать покупателю весь земельный участок, занятый строением. Если же земельный участок делимый, то есть из него может быть образовано несколько земельных участков, каждый из которых не меньше минимального размера, то продавец может разделить данный земельный участок и продать покупателю один из образованных земельных участков, занятый или не занятый объектом недвижимости, при этом земельный участок, перешедший к покупателю здания, будет гораздо меньше, чем был у продавца

До июня 2007 года, то есть до приведения ГК РФ в соответствие с ЗК РФ, нормы ЗК РФ и ГК РФ в регулировании вопроса перехода к покупателю строения прав на земельный участок, если у продавца он находился на праве собственности, не совпадали. По ЗК РФ, если у продавца здания земельный участок находился на праве собственности, то к покупателю строения земельный участок должен был перейти только на праве собственности. Однако конструкция 273 и 552 статей ГК РФ допускала, что договором сторон может быть предусмотрено иное, при этом очень распространенной была ситуация, когда продавец здания не продавал земельный участок, а сдавал его в аренду, причем довольно часто в аренду сдавали часть земельного участка. После внесения изменений в ГК РФ ст.552 стала содержать иное правило - при переходе прав на здание, если земельный участок у продавца находился на праве собственности. К покупателю здания должно перейти право собственности на участок, если федеральным законом не предусмотрено иное.

2) Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды. В этом случае судебная практика выработала два подхода. Согласно первому из них, которого в течении длительного времени придерживался ФАС СЗО, покупатель строения должен заключить новый договор аренды. При таком подходе у покупателя здания в момент регистрации перехода права собственности на здание возникало фактическое пользование земельным участком, за который он должен был вносить платеж в размере арендной платы. Если у продавца здания была задолженность по арендной плате, то она не переходит к покупателю здания и неустойка за просрочку платежа, о которой договаривались с продавцом здания к покупателю здания также не применяется. При этом механизме традиционно шли по пути, когда земельный участок продавца снимался с кадастрового учета и покупателю здания мог быть сформирован земельный участок, соответствующий нормам и правилам, при этом он мог стать совершенно иного размера.

Второй путь, которого традиционно придерживался ФАС МО - это замена стороны в договоре аренды. В случае замены стороны в договоре предмет договора остается прежним и поэтому при таком подходе размер земельного участка не меняется, но в этом случае к покупателю зданию переходят все долги продавца здания по арендной плате и к нему применима неустойка за просрочку платежа.

3) Переход прав на земельный участок, который находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае ситуация развивалась следующим образом. До принятия ЗК РФ в силу ст.273 ГК РФ у покупателя здания возникало право пользования земельным участком, которое, по существу, являлось фактическим землепользованием, поскольку последний права на землю мог не оформлять. С момента принятия ЗК РФ фактическое землепользование было отменено, поэтому возникла проблема, каким образом у покупателя здания, земельный участок под которым находился на праве П(Б)П, будут оформлены права на участок. До июня 2007 года в законе о введении в действие ЗК РФ содержалась следующая норма: «при продаже строения, расположенного на участке, находящемся на праве П(Б)П, право П(Б)П подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретены в собственность по выбору покупателя». Именно в соответствии с этой нормой стала складываться судебная практика, в соответствии с которой у покупателя здания возникает фактическое землепользование, после чего он должен заключить договор аренды, либо выкупить участок. При таком подходе возникало две проблемы. Во-первых, каким образом у продавца здания прекратиться право П(Б)П. И, во-вторых, что покупатель здания будет платить за землю в период фактического землепользования.

Что касается прекращения права П(Б)П, то в литературе высказывалась точка зрения в соответствии с которой единственно правильным основанием прекращения права П(Б)П считается отказ продавца здания от права П(Б)П, что предусмотрено ст.45 ЗК РФ. Но с практической точки зрения такая схема крайне неудобна. Начиная с 2003 года арбитражные суды стали придерживаться точки зрения, согласно которой в момент регистрации перехода права собственности на здание у продавца здания право П(Б)П прекращается в силу закона, и он перестает платить земельный налог. Аналогичная позиция была поддержана впоследствии и ВАС РФ.

По поводу второго вопроса, то есть что платить за землю, арбитражная практика заняла компромиссную позицию. Поскольку в силу ст.65 ЗК РФ землепользование является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата, а фактические землепользователи платить земельный налог не могут, то с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до оформления прав на землю такие покупатели здания должны платить платеж за землю в размере арендной платы. В последствие некоторые арбитражные суды пошли по тому пути, что такие фактические землепользователи должны платить земельный налог, но в последствии ситуация изменилась.

В 2005 году в постановлении Пленума №11 ВАС РФ предложил не совсем понятный подход к решению данного вопроса. ВАС указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве собственности, а покупатель здания не относится к лицам, указанным в п.1 ст.36 ЗК РФ, то после перехода к нему права П(Б)П, он может оформить свое право на землю в виде заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность. В 2009 году в своем Определении ВАС РФ вспомнил, что судебная практика придерживается 2-х подходов в решении данного вопроса: один из них – через оформление фактического землепользования покупателем здания, данного подхода придерживались большинство судов, но и есть другой подход, которого придерживался ФАС МО – к покупателю здания право П(Б)П переходит в силу закона. Аналогичной позиции всегда придерживался ВС РФ. ВС еще в 2004 года указывал, что право П(Б)П и ПНВ переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, которыми обладал прежний собственник, это касается как сохранения размера земельного участка, так и вида прав на него. В итоге в марте 2010 года вышло постановление Президиума ВАС РФ, в котором ВАС стал придерживаться второй точки зрения – к покупателю здания земельный участок на праве П(Б)П переходит в силу закона. Но при этом ВАС указал, что покупатель здания должен зарегистрировать это право П(Б)П и только после этого он становится плательщиком земельного налога.

6.2. Переход прав на земельный участок при переходе прав на помещение.

Ст.35 ЗК РФ содержит три различных правила перехода прав на недвижимость в случае, если эта недвижимость расположена на земельном участке, находящемся на праве собственности.

Первое правило – если собственник здания и земельного участка совпадает, то при переходе прав на здание в обязательном порядке переходят и права на земельный участок.

Второе правило – при переходе прав на долю в праве собственности на здание должна перейти и пропорциональная доля в праве собственности на земельный участок.

Третье правило применяется к переходу прав на помещение. В отношении помещений ч.4 ст.35 ЗК РФ допускает возможность их отчуждения без прав на земельный участок, если у собственника помещения не оформлена доля в праве собственности на земельный участок. Если у собственников помещений уже оформлена долевая собственность на земельный участок, то тогда отчуждение помещения происходит вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но если собственником здания, у которого и земельный участок находится на праве собственности здание переведено в совокупность помещений, которые, естественно, остались у него на праве собственности, то в этом случае возможно отчуждение помещения без отчуждения прав на земельный участок, поскольку в п.4 ст.35 ЗК содержится следующая норма: «Отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка». ФАС СЗО традиционно придерживался формального толкования ч.4 ст.35 ЗК и допускал возможность отчуждения помещения без прав на земельный участок. В этом случае новый собственник поещения и собственник здания вступают в договорные отношения по поводу пользования земельным участком. Позиция ВАС РФ по этому поводу иная, в одном из постановлений Президиума он указал, что после приобретения в собственность нежилых помещении покупатель помещений в силу п.4 ст.35 вправе претендовать на приобретение в собственность части земельного участка. При этом следует учитывать, что сам же ВАС РФ неоднократно указывал, что часть земельного участка не может быть предметом договора купли-продажи.

Параграф 7: Договор купли-продажи земельного участка.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, как и любого объекта недвижимости, являются предмет и цена.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже – земельный участок. Естественно. Что в ГК РФ ничего не говорится по поводу способа индивидуализации земельного участка, но ст.37 ЗК РФ развивает положения ст.554 ГК РФ и указывает, что предметом договора купли продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. (О возможных способах индивидуализации земельного участка, как предмета договора купли-продажи в будущем созданного объекта недвижимости в точки зрения ВАС РФ говорилось выше.).

Применительно к договору купли-продажи земельного участка не применяются правила п.3 ст.434 ГК РФ, в соответствии с которыми при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнительных обстоятельствах за аналогичные товары.

В отношении цены земельного участка в законодательстве используются различные термины – нормативная цена земли, рыночная стоимость, кадастровая стоимость. Они применяются в разных случаях.

Нормативная цена земли была введена в начале 90-х г.г. для совершения сделок с землей. Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Закон РФ «О плате за землю» 1991 г. назвал ее видом платы за землю наряду с земельным налогом и арендной платой. Не понятно, чем руководствовался в то время законодатель, но видом платы за землю нормативная цена земли не была никогда. ЗК РФ уже не называет ее в ст.65 в качестве вида платы за землю, ограничиваясь земельным налогом и арендной платой. По своей правовой природе нормативная цена земли ближе к кадастровой стоимости земельного участка. В настоящее время она используется крайне редко, прежде всего в качестве налоговой базы по земельному налогу в тех муниципальных образованиях, в которых не установлена кадастровая стоимость земельного участка, а также для определения государственной пошлины при наследовании.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется в основном для целей налогообложения. В земельном законодательстве применение кадастровой стоимости в отношении договора купли-продажи земельного участка ограничивается ст.36 ЗК РФ – выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости, а также с случае переоформления права П(Б)П на право собственности.

В основном для определения суммы платежа при заключении договора купли-продажи земельного участка используется рыночная стоимость земельного участка. В соответствии с п.1 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности».