Курс лекций Жарковой О.А. по Земельному праву 6 страница

Из материалов дела следует, что для определения границ лесного фонда были использованы материалы лесоустройства 1993 года - планшет №7, по данным этого планшета восстановлены границы лесничества. Как указал в итоге суд, земельный участок лесничества поставлен на кадастровый учет декларативно, т.е как ранее учтенный, и координаты границ этого земельного участка в государственном земельном кадастре отсутствуют; земельный участок лесхоза существует как единое землепользование на территории двух районов, в связи с чем кадастровый учет ведется не в районных отделах, а в ФГУ «Земельная кадастровая палата» области. Сведения по запросу гражданина Балдина были предоставлены ему по данным кадастрового отдела района, где ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется децентрализовано. При таких обстоятельствах, когда кадастровый учет земель лесфонда ведется на уровне области, а кадастровый учет земель населенных пунктов – на уровне района и ведение государственного кадастра недвижимости таким образом носит децентрализованный характер, доводы ответчика о том, что по данным кадастрового учета отсутствуют сведения о пересечении спорного земельного участка с землями лесного фонда, суд не может принять как основание для отказа истцу в удовлетворении иска. При этом суд не усмотрел добросовестности в действиях ответчика, поскольку на территории спорного земельного участка фактически имелись насаждения, в том числе в возрасте нескольких десятилетий, что очевидно свидетельствует о принадлежности участка к землям лесного фонда.

С последним выводом суда согласиться, конечно, невозможно, т.к. в соответствии с ЛК РФ лесные участки, т.е. земельные участки, покрытые лесной растительностью, могут находиться не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий. Во всем же остальном суд прав.

Действительно, после вступления в силу очередных изменений, внесенных в ФЗ «О введение в действие ЛК РФ», РФ получила возможность регистрировать право собственности на земли лесного фонда в упрощенном порядке без определения границ в системе геодезических координат, как граждане-непредприниматели, получившие земельные участки до 1 марта 2008 года.

Оформление акта выбора является обязанностью муниципалитетов в силу норм ЗК РФ (ст.31). Судебная практика однозначно придерживается той же точки зрения. Позиция ФАС СЗО не является исключением – для получения решения со стороны лица, обратившегося для получения земельного участка для строительства требуется только подача заявления о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта. Обязанности заявителя осуществлять какие-либо иные действия действующим законодательством не предусмотрено.

Но, естественно, бесплатно представители органов местного самоуправления работать не хотят. Поэтому довольно часто ими создаются МУПы или МУ, с которыми заявителю предлагают заключить договор на сбор согласований. При этом они отлично понимают, что это незаконно. Такие действия могут быть обжалованы в судебном порядке. Однако здесь возникает другая проблема. Ст. 31 ЗК РФ, регулирующая порядок оформления акта выбора, не содержит указания на срок этой процедуры. Поэтому возникает вопрос, с какого момента заявитель может считать , что его права нарушены и соответственно, можно ли понудить орган местного самоуправления принять одно из двух решений. Дело в том, что если не заключить соглашение на сбор согласований, то прождать оформление акта выбора можно очень долго.

Позиция судебной практики по этому поводу неоднозначна. Например, ФАС ВВО в постановлении от 02.07.2008 № А28-9128/2007-480/16 пришел к следующему выводу. Поскольку ст. 30 и 31 ЗК РФ не содержат сроков рассмотрения заявлений, в силу п.1 ст.6 ГК РФ по аналогии закона подлежит применению ФЗ от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», то есть срок оформления акта выбора земельного участка не должен превышать 30 дней.

Однако ФАС СЗО в постановлении от 25 февраля 2010 г. по делу №А52-2977/2009, указал, что суды правильно отклонили довод предпринимателя о необходимости применения ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», т.к. рассматриваемые правоотношения, связанные с процедурой предоставления предпринимателю земельного участка под строительство, не подлежат регулированию нормами названного закона и, соответственно, действия администрации не могут быть квалифицированны как бездействие, нарушающее права и законные интересы заявителя. Из этого положения закономерно следует вывод, который был сделан ФАС СЗО еще в 2005 году – возможность понудить в порядке искового производства орган государственной власти или орган местного самоуправления согласовать размещение объекта и утвердить акт выбора законодательством не предусмотрена.

Однако, например, ФАС ДВО придерживается другого мнения – орган государственной власти или ОМСУ понуждается принять одно из двух решений – оформить акт выбора земельного участка или же отказать в его оформлении.

Понимая такую неоднозначную ситуацию, прокуратуры на местах требуют от органов местного самоуправления принятия соответствующих нормативных актов, регламентирующих порядок процедуры оформления акта выбора и предварительного согласования места расположения объекта как государственной услуги (бесплатной), а также административного регламента, детально регулируют порядок оказания этой государственной услуги.

Например, в СПб в Постановлении Правительства СПб №1813 эта процедура обозначена как государственная услуга, которую оказывает Комитет по строительству при Правительстве СПб (заявление подается в КС, он же и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта), а организационно-техническое обеспечение этой услуги обеспечивает Управление инвестиций. В развитие Постановления Правительства от 7 июня 2011 года распоряжением КС № 190 утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги Комитета по строительству по рассмотрению заявлений потенциальных инвесторов о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Оказание этой услуги занимает 200 рабочих дней.

Акт выбора согласуют только публичные структуры, интересы частных лиц на этой стадии не учитываются, мнение соседей также на этой стадии не принимается во внимание.

На федеральном уровне нигде не указаны возможные причины отказа в принятии заявления о выборе земельного участка. В СПб в Постановлении №1813 указано 2 таких основания:

- утверждена документация по планировке;

-несоответствие испрашиваемого функционального назначения объекта градостроительному регламенту.

Наличие иных правообладателей на испрашиваемой территории не является основанием отказа в принятии заявления.

Довольно часто на стадии оформления акта выбора власти предлагают заявителю разработать проект планировки территории, это требование незаконно, однако потенциальный инвестор понимает, что в противном случае акт выбора так и не будет оформлен.

В ЗК не содержится перечня оснований отказа в оформлении акта выбора, однако в СПб в Постановлении №1813 таких оснований укозано 2:

- если согласно заключениям земельный участок обременен договорами аренды, заключенными с КУГИ на срок более 5 лет и отсутствуют основания для их досрочного расторжения;

- если в границах земельного участка расположены объекты недвижимости, находящиеся не в собственности СПб.

Если оснований для отказа в оформлении акта выбора земельного участка нет, то Комитет по земельным ресурсам готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В иных регионах подготовка схемы – обязанность органов местного самоуправления, которая осуществляется или бесплатно.

После этого орган местного самоуправления должен проинформировать население о предоставлении земельного участка. Последствия этого информирования после 2009 года с точки зрения судебной практики изменились.

Довольно часто в публикуемом сообщении содержалась не только информация о предоставлении земельного участка, но также и о приеме иных заявок. По этому поводу в 2009 году в своем письме от 9 января №Д23-2936 МЭР МФ указало, что обязанность по предварительной и заблаговременной публикации сообщения о приеме соответствующих заявлений предполагалась исключительно в случае предоставления земельных участков через торги.

В случае поступления иных заявок возникает вопрос – следует ли в данном случае выставлять земельный участок на торги или же продолжать процедуру предоставления по заявлению. Антимонопольная служба однозначно придерживается позиции торгов. Однако судебная практика до 2009 года шла по иному пути - предварительное согласование места размещения объекта исключает торги. Это две независимые друг от друга процедуры, органы власти не могут по своему усмотрению трансформировать эти процедуры или совмещать различные их элементы.

Например, ФАС ДВО в постановлении №Ф03-А51/06-1/3626 указывал, что при наличии нескольких заявок на предварительное согласование места размещения объекта в отношении одного и того же земельного участка одному из заявителей администрация обязана отказать. Такой отказ признавался правомерным.

В этом случае орган местного самоуправления на межведомственной комиссии решал, кому предоставить земельный участок, как правило предпочтение отдавали первому заявителю.

В СПб тогда действовало Постановление Правительства от 21 сентября 2004 года № 1592, которое предполагало в подобных случаях проведение экспертизы инвестиционного предложения.

Однако в 2009 году судебная практика изменила свой подход. Например, ФАС СЗО в постановлении от 10.04.2009 по делу №А52-3852/2008 сделал вывод о возможности изменения органом местного самоуправления процедуры предоставления земельного участка с процедуры с предварительным согласованием места расположения объекта на процедуру предоставления участка с торгов, когда после информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства поступили другие заявки на получение этого участка.

К аналогичному выводу позднее пришел ВАС РФ в Постановлении Президиума от 14.09.2010 № 4224/10. ВАС указал, что данный способ предоставления земельного участка при наличии нескольких заявок отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в п.11 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

ФЗ от 27 декабря 2009 года №365-ФЗ были внесены изменения в ЗК РФ и теперь там появилась норма о том, что орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления вправе установить перечень случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах в отношении земель, которыми они уполномочены распоряжаться.

Этой нормой воспользовались в СПб и в Закон СПб №282-З 2004 года были внесены изменения, предусматривающие обязательный отказ в принятии заявки о предоставлении земельного участка в случае наличия нескольких заявлений и выставления земельного участка на торги. Данная норма Закона СПб полностью соответствует федеральному законодательству.

Однако здесь возникает одна довольно серьезная проблема. Если первый заявитель уже приступил к разработке проекта планировки территории и произвел в связи с этим весьма серьезные затраты, а в последствии появился еще один заявитель и земельный участок органу власти придется выставлять на торги, то каким образом компенсировать затраты первого заявителя. Пока такого механизма не разработано.

Акт выбора должен быть в обязательном порядке утвержден решением о предварительном согласовании места размещения объекта. После этого у заявителя появляется преимущественное право на приобретение земельного участка и перейти на процедуру торгов при наличии иных заявок уже не возможно.

В СПб существует весьма спорная практика, нормативно нигде не закрепленная. Заключается она в том, что если до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта будет утвержден проект планировки территории и проект межевания территории, то земельный участок также должен быть выставлен на торги. Это практика не соответствует п.11 ст.30 ЗК РФ, из которого следует, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта является то, что документация по планировке территории разработана до подачи заявления, такое же положение закреплено и в Постановлении №1813.

Судебная практика традиционно шла по тому пути, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка, может приниматься относительно не только свободного, но и используемого земельного участка (например, постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2003 года № А42-6321/02-С4).

При этом судебная практика исходила из того, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта не свидетельствует о каких-либо правах заявителя на выбранный земельный участок и не является нарушением прав и законных интересов правообладателей земельных участков, расположенных в пределах выбираемого земельного участка. Это решение - лишь основание последующего принятия решения о предоставлении земельного участка.

Правда, встречались и иные судебные решения, например ФАС ВСО указывал, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлась нарушением прав нынешних правообладателей. Однако таких решений было не много.

Само по себе решение о предварительном согласовании места размещения объекта означает лишь, что с «технической» точки зрения заявитель сможет построить то, что желает. В любом случае, обремененный правами третьих лиц земельный участок не может быть предоставлен.

После принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта заявитель сможет приступить к переговорам с правообладателями земельных участков. Если выбранный земельный участок обременен правами третьих лиц и они не согласны уступить участок и нет оснований для изъятии данных земельных участков для публичных нужд в порядке ст.49 ЗК РФ, то в принятии решения о предоставлении земельного участка будет отказано.

Однако после вступления в силу Закона о кадастре в связи с этим возникли серьезные проблемы.

Дело в том, что в случае наличия правообладателей земельных участков застройщику придется как-то с ними разбираться: их земельные участки могут быть изъяты для публичных нужд или, в случае отсутствия оснований для изъятия, приобретены застройщиком на договорных основаниях. И в течение срока действия решение о предварительном согласовании места размещения объекта застройщик должен будет осуществить кадастровый учет нужного ему земельного участка. Для этого земельные участки бывших правообладателей приходилось снимать с кадастрового учета.

Теперь же (после 1 марта 2008 года) снять земельный участок с кадастрового учета можно только в двух случаях:

- в течение срока, пока кадастровые сведения носят временный характер;

- в случае преобразования земельного участка.

Понятие «кадастровые сведения, носящие временный характер» введено Законом о кадастре. Изначально формулировка ст. 24 была следующая: внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет государственная регистрация прав на земельный участок не осуществлена, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. С формулировкой ч.4 ст.24 вышла проблема, поскольку она говорила лишь о регистрации права, то возникла угроза, что договоры аренды, заключенные после 1 марта 2008 года на срок более двух лет, через 2 года прекратят свое существование в связи с ликвидацией предмета договора – земельного участка. Поэтому федеральным законом от 27 декабря 2009 года №334-ФЗ в ч.4 ст. 24 были внесены дополнения, которые вступили в силу с 1 марта 2010 года. Теперь не только регистрация права, но и регистрация договора аренды земельного участка означает прекращение временного статуса кадастровых сведений.

Однако одна проблема все же осталась. Речь идет о договорах аренды, заключенных на неопределенный срок или пролонгированных краткосрочных договорах аренды, которые не подлежат государственной регистрации. Особую актуальность договоры аренды, заключенные на неопределенный срок, имеют для владельцев линейно-протяженных объектов.

По этому поводу весьма интересно постановление ФАС УО от 18 мая 2010 года № Ф09-3581/10-С6. В данном деле речь идет как раз о договоре аренды, заключенном на неопределенный срок. Администрация города Екатеринбург обратилась в Управление Роснедвижимости по Свердловской области (далее - Управление) с заявлением о государственном учете изменений объекта недвижимости – земельного участка. Управление отказало в проведении государственного учета земельного участка, поскольку сведения о зарегистрированных правах на земельный участок вносятся на основании сведений регистрационной службы, переданных в порядке информационного взаимодействия (ч.3 ст.15 Закона о кадастре)

ФАС УО в своем постановлении заявил, что, как верно указал суд апелляционной инстанции, неурегулированность в Законе о кадастре вопроса о внесении в кадастр сведений об ограничениях (обременениях), которые не подлежат государственной регистрации, но которые возникли по договору, предусмотренному действующему законодательством, не может являться основанием для отказа во внесении в кадастр сведений о таких обременениях.

Решение интересное, можно сказать гибкое, однако для органов, ведущих кадастровый учет, не выполнимое, поскольку такого информационного взаимодействия между арендодателем и органом кадастрового учета нет.

Этому вопросу было посвящено Письмо Минэкономразвития России от 2 марта 2011 года №Д23-831. Там указано, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее 1 года или на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации и не могут являться основанием для изменения сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках с временного на учтенный.

После аннулирования и исключения из ГНК сведений о земельных участках необходимо вновь пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет земельных участков.

Письма Минэкономразвития РФ не являются нормативными актами и суды при вынесении решений не обязаны руководствоваться позицией, изложенной в них. Но в данном случае позиция Минэкономразвития совпадает с позицией Закона о кадастре.

В любом случае это не относится к тем договорам аренда, которые были заключены до 1 марта 2008 года, т.е. когда не было понятия кадастровые сведения, носящие временный характер.

В соответствии с ч.5 ст. 24 Закона о кадастре в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

С выводом, содержащимся в другом письме Минэкономразвития РФ от 28 февраля 2011 года № Д23-760, согласиться трудно.

В Письме указано, что земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен до дня вступления в силу Закона о кадастре (до 1 марта 2008 года) считаются ранее учтенными земельными участками и сведения государственного кадастра недвижимости о таких земельных участках являются кадастровыми сведениями (отсутствует временный характер).

Таким образом положения ч.4 ст. 24 Закона о кадастре, устанавливающие порядок аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках, в отношении ранее учтенных земельных участков не применяются.

Аналогичным образом поступил и ФАС СЗО в Постановлении от 16 июля 2010 года по делу № А56-57058/2009, указав следующее. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что земельные участки являютсь природными объектами, частью поверхности земли, границы которой сформированы посредством землеустройства, поэтому при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, а меняется лишь описание границ.

С этой позицией трудно согласиться, т.к. в ст. 1 ЗК РФ прямо указано, что земельный участок выступает в двух качествах – как природный объект и как объект недвижимости. Если его снять с кадастрового учета, исчезнет объект недвижимости, но останется природный объект.

Однако, например, Арбитражный суд Тюменской области в деле № А70-1088/2012 со ссылкой на письмо МЭР от 28.07.2011 делает вывод о возможности снятия земельного участка с кадастрового учета, но только не в заявительном порядке, а по решению суда.

После 2005 года судебная практика по вопросу принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, занятого третьими правообладателями, изменилась и стала исходить из того, что по смыслу ст. 31 ЗК РФ земельный участок, который заинтересованное лицо просит выбрать ему для строительства, должен быть свободен от строений и прав третьих лиц. Подобная позиция изложена в Постановлении ФАС СЗО от 15.06.2011 по делу №А42-6080/2010. ФАС СЗО в данном деле исходил из того, что к аналогичному выводу принял ВАС РФ в постановлении Президиума от 26 мая 2009 года №2081/2009. Однако в данном деле иная ситуация. Отказ в выборе был мотивирован тем, что земельный участок, в отношении части которого представлен акт о выборе, занят и необходим для использования расположенных на нем объектов недвижимости, зарегистрированных на праве собственности за Омской областью, в связи с чем ВАС РФ и указал, что из системного толкования ст.ст. 30, 31, 32 следует, что при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта законодатель не установил обязанность публичного собственника осуществлять в этих целях раздел сформированного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

И этот вывод совершенно логичен. Собственник земельного участка, публичный или частный, не обязан делить свой земельный участок для того, чтобы испрашиваемый земельный участок был предоставлен для строительства.

Здесь как раз ситуация, когда заявитель не смог договориться с правообладателем земельного участка.

В противном случае становится непонятным смысл п.4 ст.31 ЗК РФ, где предусмотрено, что орган местного самоуправления должен проинформировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков в связи с предоставлением земельных участков для строительства.

Если решение о предварительном согласовании места размещения объекта может быть принято только в отношении пустого земельного участка, то не понятно, о какой процедуре изъятия идет речь в ст. 31 ЗК РФ, регулирующей выбор земельного участка.

Срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта – 3 года.

За эти 3 года заявитель должен поставить земельный участок на кадастровый учет и перевести его в нужную категорию, т.к. решение о предварительном согласовании места размещения объекта может быть принято только в том случае, когда размещение объекта соответствует нужной категории земель. А решение о предоставлении может быть принято только после перевода в «правильную» категорию и только в отношении сформированного земельного участка. Поэтому 3 года может и не хватить. Возникает вопрос: могут ли власти продлить этот срок.

До внесения изменений в ст. 31 ЗК Федеральным законом от 10.05.07 №69-ФЗ в п.8 ст.31 содержалась фраза «… независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта». Основываясь на этом положении суды приходили к выводу, что продление срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта возможно.

Однако ФЗ №69-ФЗ исключил эту фразу из п.8 ст.31, в результате чего ВАС РФ в Определении от 30.04.2009 № ВАС-4722/09 пришел к выводу о запрете продления трехлетнего срока. Но, например, ФАС СЗО не поддержал такую позицию в деле №А21-1054/2009, указав, что закон не содержит оговорок о невозможности его продления. Например, орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, может продлить указанный срок, если такое продление вызвано необходимостью завершить выполнение процедур, предусмотренных ст. 31 ЗК.

3.5 Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

Законом о введении в действие ГрК РФ был введен институт комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, который регулируются ст.30.2 ЗК РФ. Земельные участки под эти цели, как правило, предоставляются огромные, без сложившейся инфраструктуры и основные затраты застройщика уходят на создание объектов инфраструктуры. Земельный участок под комплексное освоение можно получить только с торгов, на торги выставляется право аренды. Институт комплексного освоения включает четыре этапа:

· Подготовка документации по планировке территории: проект планировки территории и проект межевания территории.

· Работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры – самый сложный этап. При этом ст.30.2 ЗК РФ не предусматривает безусловной бесплатной передачи созданных застройщиком объектов инфраструктуры в публичную собственность. Иначе этот вопрос решается в СПб. Этот институт регулируется в СПб постановлением Правительства СПб №167 от 21 февраля 2006 года, которое предусматривает, что данные объекты должны быть бесплатно переданы в собственность города и только после этого у застройщика возникает право приступить к следующему этапу комплексного освоения земельного участка.

· Формирование земельных участков внутри участка, предоставленного под комплексное освоение.

· После того как земельные участки поставлены на кадастровый учет у лица, заключившего первоначальный договор аренды, возникает преимущественное право на их выкуп по кадастровой стоимости либо на заключение договоров аренды эти земельных участков

3.6 Договор о развитии застроенной территории.

Следующий этап в развитии жилищного строительства - это развитие застроенной территории. Институт развития застроенной территории Россия заимствовала у американцев, глее он носит несколько иное название – «реновация». Этот процесс заключается в том, что территория внутри существующей застройки предоставляется под новое строительство. Данный институт введен с 1 января 2007 года ФЗ №246-ФЗ, в связи с чем в ГрК РФ появились статьи 46.1, 46.2.

Градостроительное и жилищное законодательство предусматривает 2 юридических факта, которые должны предшествовать заключению договора о развитии застроенной территории:

· Принятие решения о развитии застроенной территории (ГрК РФ)

· Отсутствие со стороны собственников жилых помещений, расположенных на такой территории, надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья (ЖК РФ).

Решение о развитии застроенной территории принимается исполнительным органом МСУ, в СПб – Правительством СПб. В соответствии с ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято только при наличии градостроительных регламентов, это означает, что данный институт возможно применять только в тех регионах, где приняты ПЗЗ, однако эту норму ГрК РФ многие регионы игнорировали, в том числе и в СПб, где приняли постановление Правительства СПб, регулировавшее данную процедуру, в 2007 году (то есть за 2 года до принятия ПЗЗ).

К территории, в отношение которой принимается такое решение, предъявляются жесткие требования:

· На ней должны находиться многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

· Многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируется на основании адресных программ.

· На застроенной территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

После принятия решения о развитии застроенной территории принимается решение о проведении открытого аукциона и на аукцион выставляется не земельный участок и не право на заключение договора аренды земельного участка, а право на заключение договора о развитии застроенной территории. В договоре, заключенном по результатам аукциона, должно быть указано:

· Местоположение территории

· Площадь

· Перечень адресов зданий, подлежащих сносу

· Обязательство застройщика разработать документацию по планировке территории (ППТ, ПМТ)

· Обязательство застройщика по расселению жителей многоквартирных домов.

Применительно к этому обязательству застройщика следует отметить, что если в институте комплексного освоения самым затратным является создание инфраструктуры, то в институте развития застроенной территории самым затратным, а зачастую и просто не выполнимым является расселение граждан из аварийных домов. При решении этого вопроса важно, на каком основании проживают граждане в сносимом здании. В отношение тех, у кого заключен договор социального найма, застройщик обязуется создать или приобрести и передать в публичную собственность жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений. При этом жилье должно быть предоставлено равнозначное, а термин равнозначность трактуется как «по норме предоставления». Если квартиры приватизированы, то застройщик обязан заплатить выкупную цену за изымаемое жилье и за земельный участок под многоквартирным домом, однако собственники помещений получат только рыночную стоимость помещений. За земельный участок они не получают ничего, поскольку право на этот участок возникло у них бесплатно в силу закона. При этом, если земельный участок был поставлен на кадастровый учет под многоквартирным домом, то несмотря на то, что граждане потратились на межевые работы, то никакой компенсации за это они также не получат. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то для того, чтобы у застройщика была возможность заплатить рыночную цену за него (то есть выкупить), то его за счет бюджетных средств ставят на кадастровый учет, а потом застройщик выплачивает рыночную стоимость городу за земельный участок.