Идентификация конкурентов

АНАЛИЗ КОНКУРЕНЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При идентификации конкуренции определяющими являют­ся пять вопросов:

1. Кто является конкурентом.

2. Каковы их цели.

3. Какова их стратегия.

4. Каковы их сильные и слабые стороны.

5. Каков способ их реакции на изменение внешних условий.

Можно определить четыре уровня конкуренции.

1. Продажа типовых квартир по сходной цене. Много продав­цов самостоятельно продают объекты по одинаковой цене. Риэл­терская фирма оценивает тех, кто предлагает подобные объекты недвижимости в той же ценовой зоне.

2. Продажа типовых квартир, домов. Много риэлтерских фирм продают аналогичную недвижимость. Риэлтерская фирма распро­страняет определение конкурента на всех продавцов такого же объекта недвижимости.

3. Продажа типовых риэлтерских услуг. Много риэлтерских фирм предлагают одинаковый спектр специальных услуг. Риэл­терская фирма распространяет определение конкурента на все фирмы, удовлетворяющие одну и ту же потребность клиента, например, перевод в нежилой фонд.

4. Посредничество при продажах типовых объектов недвижимос­ти. Много частных маклеров предлагают аналогичную недвижимость. Риэлтерская фирма включает в число своих конкурентов посредни­ков, которые продают объекты недвижимости аналогичного типа.

Существуют также, четыре типа конкурентов: желания-кон­куренты, товарно-родовые конкуренты, товарно-видовые конкуренты, марки-конкуренты.

1. Желания-конкуренты — физические и юридические лица, выступающие на рынок недвижимости с одинаковыми желаниями, например, создать свою риэлтерскую фирму, "увести" за собой выгодный проект, создать свою клиентскую базу и т.д.

2. Товарно-родовые конкуренты — физические и юридические лица, предлагающие на рынке недвижимости аналогичную или типовую недвижимость. Например, предлагаются в продажу дома одной и той же серии (137, 600 и т.п.).

3. Товарно-видовые конкуренты — физические и юридические лица, предлагающие на рынке недвижимости услуги одного и того же вида. Например, купля-продажа, коммерческая недви­жимость, долевое строительство, аренда и т.п.

4. Марки-конкуренты — юридические лица, обладающие лицензией на риэлтерскую, строительную деятельность, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке недвижимости. Например, 500—1000 (нет точных данных) риэлтерских фирм на рынке недвижимости города Москвы; 400 — 500 риэлтерских фирм Санкт-Петербурга.

Сектор – все риэлтерские фирмы, которые предлагают объекты, заменяющие друг друга (субституты). Например, 21 риэлтерская фирма предлагает однотипные дома и коттеджи загородной недвижимости.

Схема анализа сектора

1. Начальные условия — предложение (строительные материалы, планировка, время сдачи объекта, продолжительность жизни объекта, ремонт, реконструкция, тип собственности, возможности рекламы) и спрос (эластичность по цене, цикличность и сезонность спроса, процедура покупки).

2.Структура сек года — число продавцов, дифференциация объектов недвижимости, барьеры входа и выхода для сектора, структура себестоимости.

З. Практические действия — определение цены, реклама, привлечение инвестиций и выбор юридической тактики при заключении договоров.

4. Преимущества – эффективность управления ресурсами, технический прогресс, рентабельность.