Тема 10. Виды договоров аренды и арендных платежей

Договор аренды - это документ, который передаёт права на использование собственности от владельца другому лицу на определённый срок в обмен на определённую плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения дохода от собственности.

По времени действия договоры аренды делятся на помесячные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).

По характеру распределения расходов между владельцем и арендатором бывает:

-аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несёт владелец;

-аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несёт арендатор.

В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, то такую аренду называют чистой арендой.

По характеру арендной платы различают договора аренды:

-с постоянной арендной платой;

-с переменной арендной платой;

-с пересматриваемой арендной платой;

-с индексированной арендной платой;

-с процентной арендной платой.

Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих факторов такие договора обычно являются краткосрочными.

Арендные договоры с переменной арендной платой предусматривают изменение арендных ставок в определённые моменты в течение срока договора.

Арендные договоры с пересматриваемой арендной платой включают положение о периодической корректировке арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости.

Арендные договоры с индексируемой арендной платой предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом – индексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т.п.

Арендные договоры с процентной арендной платой предусматривают минимальный постоянный уровень арендной платы и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

Следует учитывать также все источники арендной платы и чётко определить тип арендной платы, соответствующий каждому источнику. Различают пять типов арендной платы:

¨ контрактная;

¨ рыночная;

¨ превышающая;

¨ процентная;

¨ сверхарендная.

Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды.

Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она определяется текущими арендными ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки.

Превышающая арендная плата – это сумма, на которую контрактная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счёт определённых преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется с учётом более высокого риска при более высокой норме дисконтирования.

Процентная арендная плата основывается на определённом проценте от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.

Сверхарендная плата – это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговорённой в договоре минимальной базовой ставки арендной платы.