Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчётов. Этот выбор зависит от многих факторов.

Если оценка недвижимости производится в целях получения ипотечного кредита, оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимости, если заёмщик не вернёт долг.

При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

В соответствии с Международными стандартами оценки различают следующие основные виды стоимости:

n рыночная;

n инвестиционная;

n потребительская;

n ликвидационная;

n страховая;

n налоговая.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи, т.е. когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, а на предложенную сумму не влияют побочные стимулы.

Такая формулировка означает, что:

1) покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием;

2) покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах в целях максимизации выгоды;

3) покупатели и продавцы действуют без сговора и мошенничества;

4) покупатели и продавцы имеют типичные побуждения и действуют без незаконного давления, т.е. недвижимость продаётся на рынке за разумный период времени.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Потребительская стоимость отражает стоимость недвижимости для конкретного пользователя, удовлетворяющего свои потребности.

Инвестиционная стоимость - стоимость недвижимости для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капвложениям.

Страховая стоимость - стоимость страхуемых частей недвижимости, которые могут быть разрушены или повреждены.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости, т.е. это цена продажи в срок, меньше среднерыночного маркетингового периода.

Налоговая стоимость - база для налоговых расчётов.

Кроме этого различают восстановительную и заменяющую стоимость строительства.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оцениваемое сооружение.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.