Объекты торговли.
Классификация коммерческих объектов недвижимости
Классификация жилых объектов недвижимости.
Система классификаций объектов недвижимости.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпет-ростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения.
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
и полное прекращение строительства. — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.
I.На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп).
1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).
На отечественном рынке недвижимости выделяют семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
• местоположение дома;
• материалы, применяемые при строительстве;
• клубность (проживание представителей наиболее высокодоходной группы населения);
• инженерное обеспечение;
• инфраструктура;
• элитное позицирование дома;
• управление недвижимостью.
2. Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:
- возможность размещения в различных (не только более престижных) районах города; высота дома до 9 этажей, низкая плотность окружающей застройки;
- хороший вид из окна; ориентация окон на более чем одну сторону света;
- индивидуальная планировка (перегородки ставятся по желанию владельца);
- минимальный размер квартир 50-60 М2, высота потолка 2,8-3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат и кухня (площадью не менее 15М2);
И т.д.
3. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.
4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортны коммуникаций.
II. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
• дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;
• «сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
• дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в
1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
III. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.
IV. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
• первичное – место постоянного проживания;
• вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
• третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Таунхаус –это многоквартирный жилой дом (городской). С отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли.
Мансарда – архитектор Франсуа Мансар в 17 веке придумал использовать чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (детская, спальня, каминный зал или зимний сад) и как самостоятельная жилплощадь.
Пентхаусы- последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном. Обязателен эффектный панорамный вид, площадью не менее 150-200м2. важно чтобы дом был элитным построенным по индивидуальному проекту.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).
К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы и др.
Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а
передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.
Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований. Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко – в составе МТК,
и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований,
в том числе, непродуктового ряда.
Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.