Нормативы по переустройству и перепланировке в квартирах реконструируемых зданий

Подготовка проектирования

Проектная организация составляет строительный паспорт на организацию работ по реконструкции:

– задание на проектирование – исходные данные на проектирование;

– принципиальное решение по реконструкции;

– предложения по организации стройплощадки, использованию механизмов, промежуточных складов;

– предложения о сносе строений, пересадке зеле­ных насаждений, отселению жильцов, сотрудни­ков организаций и арендаторов, проведении до­полнительных обследований на освобожденном объекте;

– ситуационный план квартала в масштабе 1:2000, геоматериа­лы в масштабе 1:500, генплан реконструируемого участка в масштабе 1:500.

Архитектурно-планировочные решения обществен­ных зданий настолько разнообразны, что их перечень занял бы много томов учебных пособий. Перепланиров­ка исторических зданий под новые функции сдержива­ется малыми их площадями. Безусловно, понятно, что органы охраны памятников в очень редких случаях разрешают проводить надстройку исторических зданий и осуществлять к ним пристройку новых помещений. Разрешено при их согласовании заменять чердачные пространства на мансардные этажи.

Именно поэтому, а также потому, что наибольший объем работ по реконструкции в исто­рических городах приходится на жилой фонд, мы на нем и остановимся.

В жилых зданиях, расположенных на красной линии застройки, отметка пола первого этажа должна превы­шать отметку отмостки или тротуара, не менее чем на 0,5 м. В здании допускается сохранение существующих лестниц, имеющих нормируемые предел огнестойкости и предел распространения огня по конструкциям, в том, числе лестниц с забежными ступенями и световыми фонарями в покрытии, при оборудовании квартир автоматической пожарной сигнализацией с выводом сигна­ла в объединенный диспетчерский пункт.

При оборудовании жилых домов лифтами следует обеспечивать шумоизоляцию примыкающих к лифтам жилых помещений. При этом если дома оборудуются лифтами грузоподъемностью до 400 кг, габариты лифтовых шахт, машинных помещений и площадок перед лифтами могут быть приняты в пределах одного метра. При площадках менее 1,2 м двери лифтов должны быть раздвижными. При невозможности применения стандартных лифтов допускается использовать выпус­каемые промышленностью нестандартные лифты. При реконструкции допускается применять гидравлические лифты, не требующие устройства машинных отделе­ний. Допускается сохранять существующие размеры тамбуров и не проектировать вестибюль-холл перед лифтами. Если нет возможности устройства тамбура, то допускается устройство двойных дверей с открыванием в разные стороны.

Существующие мусоропроводы рекомендуется со­хранять. При высоте здания более 14 м до верхней площадки лестницы необходимо оборудовать новые му­соропроводы. При этом необходимо обеспечить их воздухонепроницаемость и шумозащиту помещений квар­тиры, расположенной рядом с мусоросборником. Наилучшим вариантом является устройство пневматического мусоросборника в каждой кухне проектируемой квартиры.

В реконструируемых домах допускается принимать высоту этажей надстроек и пристроек, превышающую 2,8 м, если это вызвано необходимостью их компози­ционного объединения с сохраняемой частью здания. Также допускается сохранение выступающих конст­рукций, если высота жилых помещений в свету от пола до низа этих конструкций составляет не менее 2,2 м, а дефицит объема жилого помещения компенси­руется увеличением его площади.

В кладовых для нужд населения, размещаемых в цокольных и подвальных этажах, допускается сохранять высоту в свету от пола до низа выступающих конструкций вышележащего перекрытия не менее 1,7 м.

Увеличение габаритов реконструируемого здания не должно приводить к снижению продолжительности ин­соляции и естественного освещения, жилых помещений ниже нормативного уровня как в нем самом, так и в окружающей застройке. Если в жилых помещениях или в самой квартире невозможно обеспечить инсоляцию, то она не пригодна к постоянному проживанию в ней лю­дей, и в этих помещениях должны быть устроены вспо­могательные комнаты или общая комната без организации в ней спального места. Если квартиру вообще нельзя обеспечить допустимым уровнем инсоляции, то в данных помещениях возможно выполнение обществен­ных функций, не требующих инсоляционного режима.

Муниципальные квартиры в реконструируемых до­мах можно проектировать исходя из преде­лов, приведенных в следующей таблице.

В реконструируемых домах допускается преобразо­вание рядом расположенных квартир в смежно-изоли­рованные квартиры для семей, состоящих из несколь­ких поколений. Каждая из этих квартир должна про­ектироваться в соответствии с требованиями по проектированию изолированных комнат, а сообщение между собой семьи могут осуществлять через дверной проём шириной не менее 0,9 м, расположённый в стене или перегородке, разделяющей две передние, внутренние коридоры или кухни.

В жилых домах допускается проектирование жилых комнат глубиной > 6 метров при условии устрой­ства вытяжной вентиляции из заглубленной зоны и обеспечения естественного освещения для этой зоны. Ширина жилых помещений должна быть не менее:

— общей комнаты - 2,8м;

— первой спальни - 2,4м;

— второй спальни - 2,2м.

Площадь кухни в квартирах общей площадью не более 48 м² должна быть ≥ 8 м².

Вход в ванную комнату из кухни допускается при условии, что площадь кухни превышает нормативную на 1 м², хотя такие решения принимаются в крайнем случае. В двух- и более комнатных квартирах допускается проектировать два санитарных узла, один из которых; является совмещенным и располагается при спальнях. Проход в спальную зону допускается через общую комнату через тамбур с санитарным узлом, в случае отсутствия спального места в общей комнате.

Не допускается проектировать газифицированные кухни без естественного освещения. При этом они не должны располагаться над и под жилыми комнатами. Кухни с электроприборами можно размещать в помещениях без прямого света, но в стенах столовой или общей комнаты должны быть оборудованы витражи с площадью проемов 1/3 к площади пола кухни. При этом на кухнях устраивается принудительная вытяжная вентиляция и люминесцентное освещение.

В реконструированных квартирах допускается крепление санитарно-технических устройств и трубопрово­дов в уборных и ванных комнатах непосредственно к ограждающим жилые комнаты межквартирным сте­нам и к их продолжениям вне пределов комнаты, если стены выполнены из кирпича или естественного камня толщиной не менее 380 мм, а бетонных стен – толщиной не менее 200 мм. При этом должны быть соблюдены требования по звукоизоляции этих помещений.

Допускается пропуск водосточных стояков, но не канализационных, через подсобные помещения квар­тир в случае устройства внутреннего водостока в реконструируемых домах при условии обеспечения требуемой гидроизоляции и нормативных размеров этих помещений.

Реконструкция жилых домов первых пятилеток в основном сводится к расселению коммуналок, улучше­нию санитарно-бытовых условий. Здесь задачи стоят следующего направления: увеличение площади кухонь (с 4 м² до 8 м²), разделение санузлов, устройство летних помещений, а в домах выше четырех этажей необ­ходимо устройство лифтов и мусоропроводов. Так как стены данных домов являются кирпичными и сделаны на века, то вместо чердачных крыш можно здесь обо­рудовать мансардные этажи. Есть примеры, когда ман­сарда выполнялась в два этажа.

В довоенный период очень много жилых домов строилось коридорного типа, по принципу общежития. На этаже создавались коммунальное кухни и санитарные узлы для их использования семьями. При этом часть домов имеет длину коридоров, менее 32 м и оборудова­на одной лестницей, а есть коридоры длиной до 60 м с двумя лестницами. Как правило, данные жилые дома имели ориентацию З-В, что вызывает перегрев помещений с западной стороны летом и невозможностью их сквозного проветривания. При реконструкции данных коридорных домов их корпуса разделялись на две секции с устройством дополнительных лестниц, а про­дольные несущие стены или каркасная система позволяли осуществить удобную перепланировку этажей с благоустроенными изолированными квартирами, обес­печенными сквозным проветриванием и допустимой системой инсоляций помещений.

Начиная с 1957 года страна перешла к массовому строительству крупнопанельных жилых домов. До 1965 года это были дома первого поколения, в основном пятиэтажки. Сроки капитального ремонта данных зданий уже приблизились к предельно допусти­мым. Ряд проектных организаций уже давно разработали варианты их реконструкции. Многие предвидят полити­ку, направленную на их снос, так как и моральный, и физический износ, данных зданий не позволяет их реконструировать. Однако в стране еще много пятиэтажных домов, построенных из кирпича. Эти здания подда­ются активной реконструкции за счет самих домовла­дельцев. Часть квартир на этаже может соединяться, образуя большие благоустроенные квартиры с двумя санузлами. К таким домам можно пристраивать до­полнительные помещения со стороны дворов, навеши­вать лоджии и балконы. В ряде домов в процессе реконструкции пристраивают мансарды, лифты и мусоропроводы. Ряд квартир объединяют по вертикали, создавая двухуровневое жилое пространство.

Если ранее двухквартирные секции с большие чис­лом комнат старались разъединить на три-четыре квартиры, то теперь наоборот, укрупняют вплоть до организации на этаже одной квартиры.

Здания, построенные после 1966 года, являются крупнопанельными жилыми домами второго поколе­ния. Здесь уже нет коммунальных квартир, проходных комнат, малых кухонь и совмещенных санузлов. Квар­тиры оборудованы лоджиями и в ряде случаев даже имеют два санузла. Однако это еще не комфортные квартиры, так как жилые помещения в них очень малы. При модернизации таких квартир из двухкомнатных делают однокомнатные и так далее путём разборки перегородок. В зданиях с поперечными несущими стенами эти мероприятия выполнить не удается. Но если дом целиком поставить на реконструкцию, то возможны варианты перехода от мелкого шага несущих стен к широкому с заменой панелей перекрытия или устройством монолитных перекрытий. Если жилой дом был выполнен в монолитном вариан­те, то ничего в объеме уже переделать нельзя. Лишь в монолитных домах, возведённых по методу подъема этажей, можно переставлять перегородки и получать новые модернизации пространств. Такое мероприятие возможно и в домах, возведенных с каркасным осто­вом. Но этих домов очень мало в застройке 70-х годов.

Современное строительство жилых домов имеет бо­лее прогрессивные конструктивные схемы с устрой­ством предварительно напряженных панелей перекрытия проле­том 7,2 м. Ряд жилых домов в монолитном варианте возводятся с пролетами до 9 метров. Такие жилые дома в будущем будет легко реконструировать.