Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, градостроительные регламенты определяют правовые рамки и возможности для осуществления различных видов деятельности в пределах территориальных зон.

В этом заключается основное различие градостроительной деятельности, осуществляемой посредством различных видов документов, функционального (территориального) и градостроительного зонирования:утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон, в тоже время правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ее пределах земельным участкам, объектам недвижимости.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства разделяется на:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных, по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правовой подход к пониманию и осуществлению градостроительного зонирования:

I. 1) публичное предъявление через опубликование четких и понятных «правил игры» посредством единого документа нормативного характера - правил землепользования и застройки, содержащих среди прочего юридически значимые градостроительные регламенты, устанавливающие конкретные виды разрешенного использования объектов недвижимости и тем самым одновременно и побуждающие к деятельности, и ограничивающие свободу градостроительной деятельности инвесторов и правообладателей объектов недвижимости;

2) утверждение положения, согласно которому все объекты недвижимости, расположенные в одной и той же территориальной зоне, имеют единый правовой режим использования, который определяется градостроительным регламентом, а не произвольным мнением уполномоченного чиновника, либо желанием владельца участка, применительно к каждому отдельному объекту;

3) утверждение положения, согласно которому правообладатели объектов недвижимости могут по своему усмотрению (а не по воле уполномоченного чиновника) выбирать в пределах рамок, установленных градостроительным регламентом, виды и параметры разрешенного использования и строительного изменения принадлежащих им объектов недвижимости при условии соблюдения установленных технических регламентов как требований безопасности;

4) возможность последовательного развития правил землепользования и застройки путем внесения в них изменений и дополнений.

II. Специфика градостроительных регламентов состоит в том, что они покоятся «на трех китах»:

1) опора на реальность, на существующее положение как на отправную точку для предстоящего последовательного движения в будущее;

2) рутинное, каждодневное регулирование;

3) целенаправленное, последовательное движение вперед без обманчивых прыжков в «светлое будущее».

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) положение о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования (границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку).

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.