Расчет затрат на реконструкцию

Состав затрат на реконструкцию определяется составом и V-мом работ и различается по отдельным ЗиС.

Общая сумма КВ при рек-и ЗиС обычно состоит из следующих видов единовременных затрат:

Ср=Сн+Сф+Су, где

Сн - вновь вкладываемые КВ, тыс.р.

Сф - ОФ, высвобожденные в результате рек-и и передаваемые для использования на др.объекты стр-ва, р

Су-убытки от ликвидации действующих ОФ в результате реконструкции (оценивается по остаточной стоимости), р.

Общие убытки от ликвидации, действующих ОФ включает убытки от сноса ЗиС, находящихся на территории объектов рек-и.

При этом учитывают сумму возмещения как бюджетных (Сiб), так и коммерческих (Сiпл) учреждений, а общая сумма сноса, определяется по формуле:

Стоимостная оценка возмещения сноса бюджетных учреждений определяется по формуле:

Сб=

Ni-мощность (общая S, вместимость) сносимых объектов,р/ед.изм

n-количество видов сносимых объектов

Ciⁿ-удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы измерения объекта,р/ед.изм.

Сi^ост-остаточная стоимость сохранных элементов (включает оборудование, пригодное для дальнейшего использования), р/ед.изм.

Затраты на возмещение сноса коммерческих учреждений - досуг, торговля:

Спл=, р/года

Сf^ост-остаточная стоимость сохраняемых элементов, р/ед.изм

Дf-среднегодовая прибыль, р/ед.изм

Тf-период восстановления сносимого объекта

Экономическая эффективность затрат на реконструкцию коммерческих ЗиС определяется соотношением разности дохода по альтернативным вариантам.(проект нового строительства, альтернативный вариант реконструкции) с капитальными вложениями по рассматриваемому проекта реконструкции.

Эр=

N2-мощность

Д1 и Д2-годовой объем дохода по альтернативным вариантам(до и после реконструкции), руб. в год.

М1 и М2-годовые эксплуатационные затраты альтернативных вариантов, руб. в год

С2ⁿ-удельные капитальные затраты по восстановительной стоимости единицы мощности объекта рек-и, р/ед.изм

С2^ост-удельная остаточная стоимость сохраняемых элементов

Под экономической эффективностью рек-и ЗиС следует понимать как сопоставление полезных результатов с затратами, совершаемых для получения результатов.

В общем виде экономическая эффективность выражается след.образом:

Эр=Пр/С >1

Эр=(Пр-С) >0

Эр, р/р,р,%

Пр- полезные результаты от реконструкции

С- суммарные КВ

Экономическая эффективность вариантов реконструкции обусловлена тем, что в ее результате улучшается технологическая структура КВ, а также сохраняется традиционное место объекта.

Экономические преимущества рек-и могут быть обеспечены в том случае, если затраты на СМР будут сокращены за счет рационального использования имеющихся ЗиС.

Экономическим преимуществом рек-и считается небольшой промежуток времени м/у вложением инвестиций и получением эффекта.

Экономический эффект может быть значительно большим, если работы по рек-и будут проводится без остановки функционирования ЗиС.

Из соображений градостроительного и экономического характера предполагается рек-я отдельных жилых микрорайонов в целях:

1) Увеличения плотности жилой застройки

2) Ликвидации малоценного жилого и нежилого фонда

3) Ликвидации жилого/нежилого фонда, имеющего значительный физический и моральный износ

4) Благоустройство и обеспечение транспортной разгрузки

В данном случае V-мы нового строительства, перечень объектов подлежащих сноса определяется проектом детальной планировки.

По учреждениям культурно-бытового обслуживания все показатели приводятся отдельно по отдельностоящим зданиям (в т.ч. встроенных помещениям в жилые дома).

Остаточная стоимость зданий по физическому износу:

Sp=S(Nt-t)/Nt

S-стоимость строительства объекта

Nt-нормативный усредненный срок службы объекта в годах

t- продолжительность эксплуатации объекта

Общие потери в ОФ для жилых/нежилых зданий определяется как произведение остаточной стоимости дана на коэффициент морального износа.

Затраты на возмещение сноса жилого и нежилого фонда определяется по формуле:

Ссф=(Кж*Амалж+)-(Кост-Кликв)*(Амалж+Аветх), где

Кж-восстановительная стоимость жилищного строительства р/м2

Амалж - количество сносимого малоценного жилого фонда

Ко - восстановительная стоимость общественных (нежилого) фонда

Кост-остаточная стоимость, сохраняемая после сноса конструктивных элементов, р/м2

Кликв – затраты по ликвидации сноса

Аветх – количество сносимого ветхого жилого/нежилого фонда

В соответствии со сложившейся проектой практикой. Существующий жилой фонд делят на след.группы:

1) Основной

2) Непригодный

3) Временносохраняемый малоценный фонд, снос, который определяется на основе расчета экономической эффективности.

В расчете используется следующие данные: здания износа 61-75% имеют следующий остаточный срок службы:

1) Для каменного фонда-10-20лет

2) Для деревянного фонда-7-12лет

Осуществляется пересчет физический износа в экономике используется коэффициент=1,4

Иэ=1,4Иф

В укрупненном экономически допустимом сносе малоценного жилого фонда (в условиях отдельного города):

S=[(a+b+c+н)(d+e)]/К*100%

S – Vдопустимого сноса в %

а-КВ на новых S-х в инженерных коммуникациях

в-снос и компенсация ликвидных объектов с/х

с-расходы на поддержание 1 кв м

н-расходы по поддержанию 1 м² жилой площади малоценного здания

d- КВ в нижнем помещении в районах рек-и

е-расходы на разработку зданий

к-стоимость 1 м² жилой/нежилой площади в новом строительстве

Оценивая затраты на возмещение сноса, встроенных в жилые дома общественных учреждений, возмещение строительного фонда различаются по 2-м категориям:

1) Объекты, не рассчитанные на получение доходов (школы, библиотеки)

2) Объекты, рассчитанные на получение доходов (торговля, общественные здания)

Анализ целесообразности рек-и районов города, требующего полноценной оценки износа, в т.ч., основанные на маркетинговых исследованиях.