У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу.

Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділян­ки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, шо оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ді­лянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

Спори щодо переважного права на придбання права користування земельною ділянкою.

 

У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.

Суттєвого змісту повноваженням емфітевта додають його права щодо відчуженні належного йому права користування іншій особі як окремого речового права.

Правомочність на відчуження права користування охоплює ряд окремих повноважень, здійснення яких визначає тим чи іншим чином юридичну долю емфітевзису (див. коментар до ч. 2 ст. 405 ЦК), в тому числі шляхом вчинення продажу, дарування, міни емфітевзису.

При виникненні у землекористувача наміру продати право користування сторонній особі у власника виникає переважне право його купівлі.

У випадку продажу права корис­тування з публічних торгів у власника не виникає такого права, оскільки у такому випадку має місце продаж у примусовому порядку.

Право переважної купівлі стосується лише про­дажу і не може бути застосованим у разі відчуження шляхом дарування чи міни, оскільки власник ділянки не може запропонувати те саме еквівалентне задоволення, саме в отри­манні якого зацікавлений землекористувач у разі укладення договору міни, або не може собою замінити особу, якій емфітевт бажає безоплатно передати належне йому право.

Процедура реалізації емфітевтом права на розпорядження правом користування шля­хом продажу є обмеженою певними вимогами щодо процедури її здійснення.

Продавець емфітевзису зобов'язаний у письмовій формі сповістити власника земельної ділянки, нада­ної у користування (всіх власників у разі існування права спільної власності на ділянку), про намір продати своє право користування сторонній особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та іншими умовами продажу.

Власник, який заявить про свій намір набути (викупити) відчужуваний емфітевзис, надіславши протягом одного місяця письмову згоду на купівлю, зобов'язаний купити його за ціною та на інших умовах, оголошених для про­дажу, за якими це право продається.

Якщо власник відмовиться від реалізації свого пере­важного права на купівлю емфітевзису, або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю, але виключно за іншою ціною, в інші строки чи за умов, які відрізняються від оголошених умов продажу, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу.

Якщо власник ділянки, надіславши письмову згоду на купівлю емфітевзису, згодом відмовиться від його набуття, землекористувач вправі звернутися до нього з вимогою про відшкодуван­ня шкоди, завданої такою відмовою.

У разі продажу землекористувачем свого емфітевтичного права з порушенням права власника на переважну купівлю останній вправі протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на де­позитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець емфі­тевзису.

Порушенням емфітевтом права на переважну купівлю будуть наступні дії:

· непо­відомлення власника ділянки про майбутній продаж, в тому числі недотримання форми повідомлення чи невказання у повідомленні всіх умов продажу;

· порушення строків очі­кування відповіді власника ділянки;

· повідомлення відомостей про умови майбутнього продажу, які не відповідають дійсній домовленості емфітевти з набувачем права;

· зміна умов продажу порівняно з тими, що були оголошені;

· укладення щодо відчуження емфі­тевзису удаваного або фіктивного правочину, який має на меті порушення права переваж­ної купівлі емфітевзису, а також інші порушення, спрямовані на обмеження або позбавлен­ня власника ділянки права на переважну купівлю.

Вимоги власника ділянки, пред'явлені до суду, про переведення на нього прав і обов'язків набувача повинні бути реальними, до­казом чого є внесення ним усіх сум, які повинен сплатити за договором покупець емфітев­зису, на депозитний рахунок суду.

В разі прийняття судом рішення про переведення на власника ділянки прав та обов'язків покупця емфітевзису внесені ним у депозит суми стя­гуються на користь первісного набувача.

При ситуації, коли власник ділянки не використає право на переважну купівлю і ем­фітевзис набуде інша особа, власник має право на одержання особливого внеску — лаудемії — в розмірі певного відсотка, встановленого у договорі про надання емфітевтичного права, від ціни продажу (вартості права).

Лаудемія підлягає сплаті власникові земельної ділянки лише у випадку відчуження емфітевтичного права шляхом його продажу, при за­стосуванні всіх інших способів відчуження власник не вправі вимагати сплати йому лауде-мії.

В разі вчинення емфітевтом з метою порушення права власника ділянки на лаудемію удаваного правочину останній вправі вимагати або визнання такого правочину недійсним, або застосування правил, що регулюють той правочин, що сторони справді мали на меті, та стягнення лаудемії у примусовому порядку.

Окремого дослідження вимагає продаж права користування земельною ділянкою на земельних торгах.Згідно вимог ч. 1 ст. 135 ЗК України, земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування
нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Згідно вимог ч.2 ст. 135 ЗК України, продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків,
встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу. На земельних торгах не може бути використане переважне право
купівлі. Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній
власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може
здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників
земельної ділянки.

Висновки

 

Переважні права супроводжують певні правовідносини, що складаються в різних сферах (речові, зобов’язальні, корпоративні, виключні, спадкові, сімейні), тобто нерозривно з ними пов’язані.

Внаслідок цього будь-яке переважне право є не тільки невіддільним від тих правовідносин, що обумовлюють його існування, а й додатковим до цих правовідносин.

Переважні права не залежать від персоніфікації. Будь-який суб’єкт, який бере участь у певних відносинах, може наділятися переважним правом в силу закону або договору.

Завдяки цьому будь-яка особа, котра є суб’єктом відповідних правовідносин, має рівну можливість для набуття речових, зобов’язальних, корпоративних, виключних прав.

Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв’язання (вирішення) колізії цивільних прав; виникає разом із певним суб’єктивним правом та перебуває в пасивному стані до настання юридичних фактів, передбачених в законі або договорі; реалізується, як правило, за участю іншого суб’єкта, внаслідок чого носій переважного права може набути суб’єктивне цивільне право; захищається шляхом переведення прав та обов’язків, набутих третьою особою всупереч перевагам, які має суб’єкт переважного права, на нього.

За юридичною природою переважне право є організаційним правом, завдяки якому створюється передумова для набуття його носієм майнових та/або немайнових суб’єктивних цивільних прав. Відповідно його реалізація відбувається у правовідносинах, які за своєю природою слід охарактеризувати як організаційні.

Переважне право є відносним та вторинним стосовно тих суб’єктивних прав, які обумовлюють їх виникнення.

 

Питання

1. Переважне право учасника товариства з обмеженою відповідальністю на купівлю частки іншого учасника товариства.

2. Чи діє переважне право співвласника на придбання частки у праві спільної часткової власності, якщо продаж частки проводиться на публічних торгах?

3. Які строки встановлені законом щодо часу здійснення переважного права співвласника на придбання частки у праві спільної часткової власності?

4. Яка позовна давність застосовується до позовних вимог про перевід на співвласника прав та обов’язків покупця частки?

5. Чи можлива передача співвласником свого переважного права іншій особі?

ЛІТЕРАТУРА

1. Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР // Відомості Верховної Ради України. – 1996. - № 30. – Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435 // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 40-44.

3. Гражданское право Украины: Учебник для вузов в 2-х частях. Часть 1/ А.А.Пушкин, В.М.Самойленко, Р.Б.Шишка и др. – Х.: Ун-т внутр. дел; Основа, 1996. – 440 с.

4. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – М.: ТЕИС, 1996. – 552 с.

5. Мельник М. Володіння за новим ЦК України //Право України. – 2004. - № 1. – С.91-95.

6. Ромовська З. Українське цивільне право. Загальна частина. Академічний курс: Підручник. – К.: Атака, 2005. – 794 с.

7. Цивільне право України: Академічний курс: Підручник: У двох томах /За загальн. ред. Я.М. Шевченко. – К.: Ін Юре, 2003. – Т.1. Загальна частина. – 520 с.

8. Цивільне право України: Підручник: У 2-х томах /За загальною редакцією В.І.Борисової, І.В.Спасибо-Фатєєвої, В.Л.Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – Т.1. – 398 с.