Самостійне вивчення

План

Лекція

Тема: Житлове право.

Питання для самоперевірки

1. Конституційне право громадян на житло?

2. Житлове законодавство?

3. Житловий фонд України, його склад і призначення?

Література

1. Зобов'язальне право: теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. — К., 1998.

2. Крашенинников П.В. Право собственности и иньїе вещньїе права на жильїе помещения. — М, 2000.

3. Саниахметова Н.А., Харитонов Е.О. Жилищное законодач тельство в вопросах и ответах. — М., 1991.

4. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. — М., 1996.

5. Цивільний кодекс України: Коментар. — Харків, 2003.

1. Забезпечення громадян житловими приміщеннями.

2. Порядок надання житлових приміщень.

3. Орден на житлове приміщення і його юридичне значення.

1. Договір найму житлового приміщення в будинках державних і комунальних житлових фондів. Характеристика договору.

1.Договір найму (оренди) житла— це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 ЦК).

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договорудвосторонній, оплатний. Згідно з ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінностідоговору найму (оренди) житла від договору найму:

а) предмет договору найму житла лише жиле приміщення;

б) наймачі за договором найму житла лише фізичні особи (це передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму зокрема, право користування житлом у будинках державного та громадського фонду, право обміну тощо;

г) договір найму житла породжує права та обов'язки не тільки для наймача, а й для членів його сім'ї;

д) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має безстроковий характер.

Предметом договору найму житламожуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок (ст.812 ЦК).

Сторонами у договорі найму житламожуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст.813 ЦК).

Сторони договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності — підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов'язкову письмову форму договору найму жилого приміщення. Недотримання письмової форми договору не має наслідком його недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени сім'ї наймача,які спільно проживають з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується будь-якою перевагою перед членами сім'ї в здійсненні права користування житлом.

Відповідно до ЖК членів сім'ї наймача можна поділити на дві групи. Перша — чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга — інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача. Це може бути, наприклад, фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про визнання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ведення спільного господарства (наявність спільних витрат), а також інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

Іноді трапляється неправильне тлумачення закону про поняття члена сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С, оскільки не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду безстрокове прав Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в під найм, вселення тимчасових мешканців тощо.