Инфраструктура рынка недвижимости

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка
недвижимости);

• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

• объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

• инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

• трансакционный (психолого-поведенческий);

• рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­
стов по теории рыночной экономики);

• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных техно­логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по­литики России.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости — трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости — это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).

3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государ­ственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).

4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода— это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­разделения общественных объединений, подразделения и организации си­стем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра­структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта­пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлте­ров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подходаинфраструктура рынка недвижи­мости — набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения методологического подхода:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств,
цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

• специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;

• саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных
и потребительских союзов рынка недвижимости;

• образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;

• некоммерческих и коммерческих организаций — исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой­ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга­низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко­номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель­ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода — это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:

• развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

• создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и эти­ческих норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен­ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя­тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про­живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк­туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со­циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости [7]. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 11.1), последний имеет свои до­стоинства и недостатки.