Особенности РН

Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижи­мости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьше­нию иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходи­мых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через уча­стие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет само­стоятельно управлять объектом недвижимости.

Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслужи­вании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуа­тации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами не­движимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления.

Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффектив­ном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:

• для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования
представляет довольно сложный товар;

• для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим
извлекать больший доход.

Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пре­делах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учи­тывается в цене объекта недвижимости.

Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти из­держки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены.

Низкая корреляция¹ доходов от объектов недвижимости с доходами от финан­совых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансо­вых активов.

Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств. Земля — неуничтожима (если не учи­тывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требо­вать дополнительных затрат (например, на страхование).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рас­сматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости — это движение стои­мости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться как в производственных, так и в личных целях.

Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и поку­пается.

Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 11.10).

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, напри­мер, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать. Не­движимости присуще несовпадение понятие как товара (асимметрия представ­лений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удов­летворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации — произ­водимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отли­чаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки.

Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государствен­ному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее осо­бым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирова­ния данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи рынка не­движимости и рынка инвестиций.

Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества конт­ролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимо­сти (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами — государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос бу­дет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов государства, му­ниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость ко­торых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства — ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1—1,5 месяцев, на рынке коммерче­ской недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это сви­детельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки¹ — это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупате­ли и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо опреде­лить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предва­рительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.»² На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге трансакционные издержки составляют 5-7% от цены объек­та. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определен­ную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие ри­элтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-застройщи­ков иметь собственную сбытовую структуру. Получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации

- Достаточная устойчивость потребительского спроса

- Меньшая подверженность колебаниям экономического спроса

- Наличие защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры

- Информация не столь открыта, как на других рынках

- Отсутствие законодательной базы по публикации о сделках

- Жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона

- Значительные трансакционные издержки

- Слабый уровень исследований

- Ограниченное число продавцов и покупа

- Несбалансированность спроса и предложения

- Низкая ликвидность

- Цикличный характер

- Высокая степень регулирующего государственного воздействия

- Рост стоимости объекта недвижимости во времени