Особливості правового статусу орендарів земель сільськогосподарського призначення, земельних і майнових паїв

Суб’єктами договору оренди є нове сільськогосподарське підприємство, створене при реструктуризації КСП, яке є орендарем, і власники майна і землі, які є орендодавцями. Якщо в оренду передається майно від співвласників єдиним майновим комплексом, то всі співвласники майна є однією стороною договору. Правовою основою для укладання договорів оренди для підприємств є Господарський кодекс України, Закон України “Про оренду землі“, в яких зазначено, що відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями і громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов’язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.

Договір оренди припиняється в таких випадках:

після закінчення строку договору;

достроково за згодою обох сторін;

достроково за рішенням суду на вимогу однієї з сторін.

Орендодавець може пред’явити в суді вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо орендар:

користується майном і земельною ділянкою не відповідно до договору або їх призначення;

навмисне або з необережності погіршує стан майна та земельної ділянки;

не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.

Орендар може пред’явити через судові інстанції вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для користування.

Відповідно до чинного законодавства підприємство зобов’язане проводити щорічну інвентаризацію майна, розрахунків, зобов’язань тощо. Договір оренди повинен містити положення, відповідно до якого результати інвентаризації щодо наявності та стану орендованого майна обов’язково мають бути представлені щорічним зборам співвласників.

Повернення майна орендодавцю оформляється актом приймання-передачі, який підписується представниками орендаря і орендодавця. В разі допущення орендарем погіршення найнятого майна більше, ніж нормальне зношення, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення майна сталося не з його вини.

У разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено договором.

Зроблені орендарем без дозволу орендодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені орендарем.

Орендна плата – це обов’язковий платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування одержаним майном і землею. Розмір, форми, умови та строки виплати орендної плати встановлюються в договорі оренди. При визначенні розміру орендної плати слід враховувати інтереси як орендаря, так і орендодавця. Кожна з сторін в процесі укладання договору оренди буде намагатися одержати якомога більшу вигоду. Невипадковою є ситуація, коли орендар пропонує низьку орендну плату, а орендодавець вимагає високу.

Кризовий стан аграрного сектору в поєднанні з неможливістю утримання соціальної сфери органами місцевого самоврядування частково пояснює низький рівень орендної плати, яку новостворені підприємства пропонують за майно. З іншого боку, на рівень орендної плати впливає відсутність конкуренції у цій галузі. Люди, одержавши майно в рахунок майнових паїв, у більшості випадків не мають вибору при здачі його в оренду і погоджуються на будь-які умови, запропо­новані новоствореним підприємством. Однак співвласники можуть збільшити свої доходи через оренду майна іншим підприємствам, зокрема фермерським господарствам, які розташовані неподалік. З ними вони можуть обговорювати вигідний для себе розмір орендної плати. Висока орендна плата також стимулюватиме підприємства працювати ефективніше.

Орендна плата є фіксованим платежем протягом строку дії договору оренди. Вона сплачується незалежно від результатів госпо­дарської діяльності орендаря. Орендодавцю повинен бути виплачений гарантований дохід незалежно від того, одержить господарство при­буток чи ні.

Орендна плата є витратами орендаря і повністю відноситься до витрат виробництва, тобто входить до собівартості продукції, тому чим кращі будуть результати діяльності орендаря при фіксованій орендній платі, тим більший дохід він одержить. Розмір орендної плати визначається з таким розрахунком, щоб компенсувати витрати орендодавця, пов’язані з придбанням нових основних засобів, і одержати дохід в межах мінімального банківського відсотка. Орендар щорічно сплачує за користування орендованим майном суму, яка складається з двох частин: з суми нарахованого зносу і винагороди за користування орендованим майном. Орендна плата може визначатися як певна сума, на яку погодилися сторони, або у відсотках від вартості майна. Крім того, зазначаються форми виплати орендної плати. При виплаті орендної плати в натуральній і відробітковій формах обов’язково погоджуються ціни.

Орендна плата може виплачуватися в кількох формах.

Грошова – сума орендної плати, яка зазначена у договорі оренди, виплачується грошима. Ця форма досить широко використо­вується у світовій практиці. Зважаючи на нинішній фінансовий стан вітчизняних сільськогосподарських підприємств, така форма буде в більшості випадків винятком.

Натуральна – на суму орендної плати, зазначеної в договорі оренди, видається продукція, вироблена, перероблена або придбана орендарем. В договорі повинні бути зазначені види продукції, якими орендар сплачуватиме орендну плату, а також погоджені обсяги та зафіксовані ціни (наприклад, ціна аграрної біржі на день платежу або поточна ринкова ціна, або собівартість тощо).

Відробіткова – на суму орендної плати, згідно з договором оренди, орендар надає різні послуги.

Змішана – орендна плата визначається поєднанням трьох попередніх форм. На суму, зазначену в договорі оренди, за погодженими між сторонами цінами, частково надаються послуги і видається продукція або грошова компенсація.

Виникнення різних форм власності на землю, зокрема і при­ватної, значно розширило коло орендодавців. Власниками землі ста­ли громадяни (фізичні особи), які одержали право власності на зем­лю в результаті поділу земель колективної власності. Прак­ти­куєть­ся передача в оренду земельних часток (паїв) разом з майновими паями своєму сільськогосподарському підприємству або лише земельних часток (паїв) селянським (фермерським) господарствам. Вико­ристо­вуються земельні частки (паї) також для організації селянських (фер­мерських) господарств або інших власних господарських формувань. Все більше громадян усвідомлює значення власної частки землі, свого права розпоряджатися нею і управляти через виборні управлінські структури господарства, впливати на ефективність використання земель. Передаючи в оренду земельний пай, його власник зобов’язує тим самим орендаря ефективно використовувати землю, бо за користування земельним паєм орендар має сплачувати орендну плату. До того ж орендар несе відповідальність за зобов’язаннями не перед колективом чи державою, як було раніше, коли його можна було й не виконати, а перед конкретною особою, конкретним власником. Адже інші форми орендних відносин, які були започатковані, наприклад, в орендному підряді, не набули поширення саме через те, що такий спосіб користування землею практично нічим не відрізнявся від звичайного колгоспного, який не був підкріплений новими еконо­міч­ними відносинами, побудованими на відносинах власності. Передача власних земельних і майнових паїв в оренду обумовлена перш за все матеріальною заінтересованістю. Неплатоспроможність сільсько­госпо­дарських підприємств змушує селян, особливо пенсіонерів, шукати вихід в оформленні договорів оренди земельних часток (паїв).

Для надання договору достатньої юридичної сили і з метою максимального забезпечення виконання вимог зацікавлених сторін (орен­додавця та орендаря), крім зазначеного змісту договору у під­розділі 6.3 даної глави, при оренді землі цей документ в обов’язковому порядку повинен містити і такі важливі умови:

· чітко визначений об’єкт оренди – місце розташування і розмір земельної ділянки, її цільове призначення, склад угідь, грошову оцінку кожного угіддя, екологічний стан земельної ділянки і ділянок, що до неї прилягають, меліоративний і якісний стан ґрунтів ділянки, що орендується;

· обумовлений строк, на який укладено договір оренди земельної ділянки;

· розмір, умови, форми і строки внесення орендної плати за землю;

· чітко визначений порядок використання землі.

Без зазначення перерахованих умов договір оренди є неповним і може викликати непорозуміння у відносинах між орендодавцем і орендарем.

Враховуючи світовий досвід, а також нагромаджений вітчизняними орендарями і орендодавцями, Національний науковий центр “Інститут аграрної економіки“ пропонує розмір орендної плати за 1 га орендованих земель у межах 2–3% грошової оцінки ріллі, але не більше половини рентного доходу за оцінкою. При ціні пшениці третього класу 64 грн за 1 ц, це становитиме у середньому по Україні від 2,8 до 4,1 ц за 1 га переданої в оренду земельної ділянки. У країнах Європейського Союзу у середньому за 1 га орендованої землі орендна плата становить 8 ц пшениці або ринкову її вартість поточного року.

Наявність грошової оцінки земель дає змогу обчислити розмір орендної плати за кожну земельну ділянку будь-якого сільськогоспо­дарського підприємства, окремого власника та землекористувача.

Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки” установ­лено, що при реформуванні колективних сільськогосподарських під­приємств та створенні приватних (приватно-орендних) сільськогоспо­дарсь­ких підприємств, селянських (фермерських) господарств, госпо­дарсь­ких товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб’єк­тів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв), необхідно виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правоустановлюючим документом, що засвідчує право воло­діти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. Тобто йдеться про розпорядження земельною часткою (паєм) як власністю.

Цим Указом запроваджується також обов’язкове укладення підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю) з власниками цих часток (паїв) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формі, причому її рівень у договорі оренди має бути не меншим одного відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної частки (паю). Удоско­налення земельних відносин у поєднанні з економічним механізмом сприятимуть прискоренню реформування сільськогосподарських підприємств у структури ринкового типу, що забезпечить підвищення ефективності виробництва аграрного сектору економіки.