Застосування доходного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Доходний підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає два методи:

· метод капіталізації доходів;

· метод дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізаціїдоходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить доход власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть, наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу полягає як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки. Доцільно виділити основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.

Перший етап. Оцінюється потенційний валовий доход. Робиться це на основі аналізу поточних ставок і тарифів, існуючих на ринку нерухомості для порівнянних об'єктів. Потенційний валовий доход (ПВД) - доход, який можна отримати від нерухомості при 100%-ному використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об’єкту і встановленої орендної ставки і розраховується

по формулі

ПВД = S * Ca

де S - площа, що здається в оренду, м2;

Ca - орендна ставка за 1 м2.

Як правило, величина орендної ставки залежить від місцеположення об’єкту, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.і.

Другий етап. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об’єкту нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу(ДВД), який визначається по формулі

ДВД = ПВД - Втрати.

Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації оцінюваної нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об’єкту і відтворювання доходу називаються операційними витратами.

Операційні витрати ухвалено ділити на:

· умовно-постійні витрати;

· умовно-змінні, або експлуатаційні, витрати;

· витрати на заміщення, або резерви.

До умовно-постійнихвідносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (наприклад, страхові платежі).

До умовно-зміннихвідносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є комунальні витрати, витрати на зміст території, витрати на управління, зарплату обслуговуючому персоналу і т.і.

До витрат на заміщеннявідносяться витрати на періодичну заміну компонентів поліпшень, що швидкозносяться (звичайно до таких компонентів відносять крівлю, покриття підлоги, санітарно-технічне устаткування, електроарматуру). В розрахунку мається на увазі, що гроші на це резервуються, хоча більшість власників нерухомості насправді цього не роблять. Якщо власник планує заміну компонентів, що зносяться, протягом терміну володіння, то вказані відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості даним методом.

Приклад.Поточний ремонт будівлі, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній раз ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 5 років. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення.Наступний ремонт необхідно провести через 4 року (6 - 2), отже, він доведеться на теперішнього (поточного) власника, і витрати на заміщення складуть 2500 дол. (10 000 : 4).

Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається заміна компонентів, що швидко зносяться, то витрати на їхнє заміщення не враховуються. Але необхідність проведення ремонту в майбутньому вплине на ціну реверсії (перепродажі).

Приклад.Поточний ремонт, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 3 року. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення.Ремонт доведеться робити наступному власнику, отже, витрати на заміщення для нинішнього власника рівні 0. Але ціна реверсії зменшиться на розмір зносу, тобто на ( 2+3/6 ) вартості ремонту, що складає 8333,3 дол. (10 000 * 5/6).

Четвертий етап. Визначається прогнозований чистий операційний доход(ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким чином, ЧОД визначається по формулі

ЧОД = ДВД - Операційні витрати (за винятком амортизаційних відрахувань).

П'ятий етап. Розраховується коефіцієнт капіталізації. Існує

декілька методів визначення останнього:

· метод кумулятивної побудови;

· метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат;

· метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;

· метод прямої капіталізації.

Шостий етап. На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації.

V = Y/R