Грошова оцінка земель населених пунктів
У сучасних умовах переходу до ринку землі грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:
- природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов;
- адміністративно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
- екологічного стану;
- функціонального призначення.
В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено витрати на освоєння та облаштування території, норму прибутку і норму капіталізації доходу, функціональне використання та місце розташування земельної ділянки.
Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах. Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється переважно проектними організаціями – розробниками генеральних планів.
Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки міста визначається за формулою:
де Цн – грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, грн.;
В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;
Нп – норма прибутку (6%);
Нк – норма капіталізації (3%);
Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.
Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення) слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.
Коефіцієнт Кф, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюється для певних категорій забудованих земель: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості та відкритих розробок; земель змішаного використання; транспорту та зв'язку; технічної інфраструктури; ландшафтно-рекреаційних територій та інших відкритих земель.
Коефіцієнт Км, який характеризує місце розташування ділянки, враховує вплив ренти місцеположення та загальний рентний дохід. Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп чинників і обчислюється за формулою:
де Kм1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від статусу населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні чинники;
Км2 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні чинники;
Км3 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні чинники.
Процес виконання грошової оцінки земель міста визначено "Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" [35].
На першому етапі визначається базова, середня для населеного пункту, вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від статусу населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення й рівня освоєння та облаштування території.
На другому етапі базова вартість диференціюється в межах міста на економіко-планувальні зони, які встановлюються залежно від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.
Економіко-планувальне зонування території охоплює всю територію населеного пункту, незалежно від функціонального використання земель (забудовані землі, землі сільськогосподарського призначення, водні, природоохоронні та рекреаційні об'єкти).
На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.
На заключному етапі проводиться грошова оцінка окремих земельних ділянок. Вона здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо на замовлення юридичних та фізичних осіб відповідно до встановленого порядку.
Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1 м кв земель у середньому в місті. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах міста. Базова вартість земель міста відображає результати дії зовнішніх і внутрішніх чинників рентоутворення на рівні населеного пункту.
Відповідно до розділу 3 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" [35] базова вартість 1 м кв земель міста залежно від рівня освоєння та облаштування його території, а також його статусу в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення визначається за формулою:
де Цнм – базова вартість одного квадратного метра земель міста, грн.;
В – витрати на освоєння та облаштування території міста в розрахунку на квадратний метр, грн.;
Нп – норма прибутку (6%);
Нк – норма капіталізації (3%);
Км1 – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.
Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території є дані державної статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані міськими службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами.
Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на один квадратний метр є оцінювана територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах.
У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється на економіко-планувальні зони, які встановлюються на основі економічної оцінки території з урахуванням таких чинників:
• неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;
• доступності до центру, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку;
• рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;
• рівня розвитку сфери обслуговування населення;
• екологічної якості території;
• привабливості середовища (різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо).
Оцінювані райони виділяються у встановлених межах населеного пункту. Вони визначаються: магістралями загальноміського значення, смугою відведення залізниці, природними обмеженнями, в окремих випадах – межами ділянок виробничих підприємств.
Наступною стадією економіко-планувального зонування території міста є об'єднання оцінюваних районів в економіко-планувальні зони. При цьому враховується дія трьох чинників:
- суміжність районів;
- переважно однотипне функціональне використання;
- близькість значень індексу цінності території.
Вартість одного квадратного метра землі певного функціонального використання (Цп) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення в межах економіко-планувальної зони за формулою:
де Цнз – середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра землі, грн.;
Кф – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;
Кмз – локальні коефіцієнти, які враховують місцеположення земельної ділянки в межах зони.